中国指数研究院：中国房地产市场2015总结& 2016展望

一、2015年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松

2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。

2.价格：百城住宅价格累计上涨4.15%，一线城市上涨17.2%，二三线城市均下跌

新房方面，2015年百城住宅价格指数累计上涨4.15%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，12月同环比连续第五个月双涨。一线城市累计上涨17.2%，二三线城市分别下跌0.53%和1.09%。不同城市间仍分化明显，深圳全年累计上涨38.65%，领涨全国。二手房方面，2015年十大城市二手住宅均价累计上涨13.73%，涨幅超过新房4.48个百分点。6月以来二手房均价同比由跌转涨，且涨幅逐月扩大。

3.供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解

新房方面，政策利好推动成交持续攀升，2015年50个代表城市月均成交接近2970万平方米，同比增长25%，绝对量为历史同期最高水平，各类城市均增长，一线城市增幅最为显著。二手房方面，十大城市二手住宅累计成交110.92万套，同比大幅增长63.53%，增幅高于新房。供求方面，20个代表城市月均新增供应1469万平方米，同比下降7.6%，短期市场需求大于供应，销供比为1.09。

4.成交结构：改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升

成交结构方面，主要一线及重点二线城市套总价均值和中位数较2014年明显上涨，深圳套总价均值上涨35.2%，中位数上涨30.8%，涨幅在代表城市中最为突出，其中1000万以上高价楼盘成交翻倍，在各价格段中涨幅最为明显；多数城市套总价均值和中位数涨跌幅度较小，整体保持相对平稳。从成交占比来看，一线城市高价位楼盘销售金额占比高，多数二三线城市中、低端需求旺盛，部分城市中低价位楼盘销售金额占比超四成。

5.土地：城市分化加剧，热点城市高价地频出，三四线土地市场遇冷

供求方面，2015年全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降18.7%和19.0%，随着部分城市销售回暖，下半年土地市场热度逐渐企稳回升。整体来看，2015年以来三四线城市土地成交同比降幅明显，一线城市有小幅增长。价格方面，成交结构影响导致各类用地楼面均价同比上涨12.6%，整体溢价率回升。其中，一、二线城市土地出让金占比提升，总价前十项目有9个均来自一线城市，二线城市价格涨幅明显，三四线高库存导致土地市场仍旧低迷。

6.企业：品牌房企业绩稳步提升，热点城市布局深化，融资创新迎破局

业绩方面，20家品牌房企销售业绩累积再创历史新高，销售额同比增长16.7%，年度目标完成率良好。销售策略方面，品牌房企通过合理调整产品结构、优化市场布局、精准快速推盘、创新销售策略，快速锁定销售业绩。拿地方面，品牌房企拿地规模企稳回升，拿地支出同比大幅增加，2015年拿地金额同比大幅增长52%，持续强化一线城市土地投资。融资方面，在国内融资环境好转的背景下，综合运用公司债和定向增发、资产证券化等方式构建多元融资体系。

二、2016年中国房地产市场趋势展望

1.宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资

宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，去库存是2016年房地产工作的重点，农民工等新市民住房需求受鼓励。

2.市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3~12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.5~15.8亿平方米，同比增长0.5%~2.5%，房地产开发投资额为9.8~10.1万亿元，同比增长2.0%~5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7064~7268元/平方米，涨幅为4%~7%，一线及热点二线城市领涨。

3.关注点：库存消化尚需良策，房价走向持续分化

2015年，房地产市场销售持续回暖，整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，市场存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化，同时房价存下跌预期，但个别城市具有经济、产业、人口优势，房价仍存上涨空间。