杨红旭：从70城房价走势看市场是否理性

而在本轮全国房价上涨过程中，深圳一直是领涨者，环比从2014年12月开始率先上涨，其后除了2015年10月之外，环比涨幅一直为全国最大。在2015年12月，深圳仍是排名全国第一，为3.2%，远高于70城0.2%的平均涨幅。

其实，过去十多年每轮房价上涨，都是一线城市领涨，此次由深圳领涨本也不足为奇，但此次深圳房价涨幅之大让人惊诧。虽然城市基本面、经济与产业面、楼市供求面等因素综合决定了深圳是个高房价城市，未来长期趋势仍将上涨，但一年内房价指数上涨近五成，实际房价上涨一倍左右，已经存在非理性成分。

从市场实际交易层面分析，近几个月出现了越来越多的炒房者，有的甚至是合伙炒房，而利用高杠杆炒房的现象也越来越明显，涌现出一批专业炒客。

对于当前个别城市楼市过热的现状，笔者认为可以借用社会上常用的蓝色、黄色、橙色、红色四级预警机制进行比拟。在蓝色预警之下，市场出现偏热，房价涨速过快，后市涨势将放缓。但此时风险与收益基本相近，投机需求可考虑停止买入。

而在目前，极个别的城市或许已经进入黄色预警状态，即市场过热，房价上涨开始减速，后市涨势将进一步放缓，此时投资需求可考虑停止买入，因为后市风险总体恐将大于收益。

至于其他城市的购房者，暂不必担心楼市过于热闹。在当前全国仍需要去库存的背景下，多数二、三线城市楼市2016年最多保持温和上涨。自住需求者仍可以根据需求出手购房。