天津楼市深度解读2：谁先顶开2万天花板？河东河北红桥请死磕！

作为市内六区中发展相对较慢的三个区域，15年河东河北和红桥的房价均是稳定中有所增长，河东、红桥虽然分别在14年和15年突破了2万，但仍停留在刚刚超过的阶段，而河北距均价2万也仅一步之遥。2016年，这三区谁将率先顶开2万的天花板，彻底更上一层楼呢？天津楼市深度解读系列2，河东、河北、红桥房价三年，带你寻找答案。

河东：均价过2万后歇了歇，15年总体稳定

河东区自14年冲破2万大关后，近两年房价较为平稳。15年涨幅最明显的是卫国道板块，达到16.06%，主要来自翰澜苑的带动，该项目15年8月入市，均价2万1，五个月时间就有不小的成交量。

中山门板块15年有融科瀚棠河东项目入市，1月到12月涨了两千多，成交也十分可观；此外同板块内的雅仕兰庭，均价也有稳定增长。东亚风尚国际14年均价1万8，15年已经逼近2万，直接带动了后广场板块10.51%的均价上涨。

不过河东房价的第一梯队还是得看十一经路板块，15年虽然没了水岸银座、卓越浅水湾这些卖4、5万的怪物，但整体价格还是hold住了，没有明显下降还微涨了0.5%。中信城市广场作为正宗海河边住宅，15年主推高层产品，成交面积翻番，位列河东第一，2万6的均价也是区域佼佼者。此外，天津中粮大道及15年新开的富豪新开门等热门项目，也都贡献了一定的涨幅。

最后津滨大道降幅明显，达到-16.88%，主要是受到红星国际广场均价较低的公寓产品入市的影响。

2015河东项目成交面积TOP10

2016怎么走？新盘看天房万辛庄

14年河东并无土地出让，15年则有46万平的大体量地块入市——41亿底价成交的万辛庄地块，总价仅次于东丽津滨大道地块和南开红旗南路地块排年度第三。该地块位于津滨大道北侧，紧邻建设中的地铁4号线，建成后或将成为板块内唯一的住宅产品，就看后续天房如何呈现了。

另外此前一直在滨海拿地的中建地产，15年3月首次进军天津市区，买获了河东大直沽一宗地，也值得关注。

总体来看，近年来河东出让土地分布还是较为分散。2016年，路劲太阳城、受捧里等老盘的加推及涨势是一大看点，而在河北红桥的强势夹击下，河东能否继续领跑三区，拭目以待。

河北：一靠海河二靠地铁，马上就到2万啦！

河北区房价启动较晚，自10年整体突破1万后，直到14年才再度迎来爆发，一年时间从1万5涨到直逼2万，领涨的主要动力仍然来自海河沿线，该范围也是目前河北房价的最高地，15年均价达到2万2、2万3。

海河板块的旺海公府，14年10月入市以来，均价从2万3涨到2万5，是板块均价上涨10%的主要动力。中山路板块虽然受天津诺德中心酒店式公寓集中入市等的影响15年房价有-0.24%的微降，但其实楼市表现依然强劲，代表项目仁恒河滨花园14年、15年均价均保持在2万5以上，凭借海河景观和学区资源的优势，成交量也十分可观，一扫以往河北区成交颓势，对板块乃至区域楼市都有不小的带动作用。

河北的新房供应一直不算多，14年小爆发之后，15年整体均价稳中略涨，几个代表性项目都贡献了一定的涨幅。其中最明显的是南口路板块，涨幅18.62%，代表楼盘首创大河宸章，14年底入市，15年量价齐升，均价直逼2万，拉高了板块房价。

总体来看，目前海河和地铁依然是河北房价上涨的主要驱动。

2015河北项目成交面积TOP10

2016怎么走？白庙项目价值可期！

15年河北区有三宗土地成交，其中天房拿了白庙和思源道两块，均有地铁线加持。热门当属白庙地块，竞拍135轮后13.71亿高溢价成交，一举打破了河北区长期底价成交的魔咒，该宗地楼面价突破1万2，又是地铁4号线上盖土地，综合质素较高，未来价值可期，就看天房怎么开发了。

值得一提的还有预计2016年开盘的首创大都滙项目，为首创在15年2月买获的中山路3号线地铁上盖地块开发，楼面价8500元/平，是继首创大河宸章后，首创在河北开发的第二个项目。

红桥：稳稳地涨了三千，默默地破了2万

红桥此前是市内六区中房价水平最低的一个区域，虽然大幅上涨的情况较少，但稳中有进，15年也突破2万了。

区域主力成交来自泰达城板块，有临近南开老城厢和海河的地利，自身配套也较为成熟，目前均价已在2万+，代表楼盘惠灵顿国际社区，凭借较高的综合性价比，成为15年天津楼市销售榜的常客，引领着区域楼市。

相对而言，红桥腹地楼市则较为沉寂，不过今年咸阳北路板块涨幅有8.07%，是区域最高了，主要得益于金侨公园壹号等项目的带动，金侨的均价由14年的1万7涨到了15年的1万8，涨了小一千。

丁字沽板块的亿城堂庭项目，15年均价稳定在1万7，另外9月新入市的振业名邸也去化较快，均价1万5，综合衡量板块均价比去年略有下降。

2015红桥项目成交面积TOP10

2016怎么走？靠四企联合的红咸里能火一把吗？

虽然红桥房价一向有点不紧不慢的，但15年有了重头戏红咸里，爆发是迟早的事。该地块出让时就引得多方争抢，先是意外被平安旗下深圳联新摘取，最后确认由天房、平安、首创和仁恒四家联合开发。

天房的本土国企优势，首创在天津开发运作的丰富经验，加之平安的“多金”，以及仁恒在教育用地规划方面的功力……糅合多家所长，光荣道红咸里项目的后续进展也就更加令人期待了。

最后，放上市内六区近几年的房价走势，仅供参考。

从上图可以明显看到，近几年六区房价经历了两拨较大的跨越。2010年是一轮大涨，六区集体大跳跃，有的从几千蹦到1万3，有的从1万蹦到1万5，和平则直接蹦过了2万！13年前后又是一轮大涨，全部冲到了2万上下。

异想天开一下，11年买河西，12年买和平，13年买河北，14年买南开，简直人生赢家了，当然，如果是2009年，买哪儿都能笑醒。

(以上数据来源：克而瑞天津）