李宇嘉：获得长线资金是房地产企业生存之道

经济金融环境的净化也将促成险资、公募基金等成熟机构投资者替代影子融资和互联网融资，以及正在去杠杆、防风险的传统银行信贷。因此，房地产资金来源正在悄然发生变化，长期处于流动性和高融资成本压力之下的开发商，其“高杠杆、高成本”的融资局面将发生逆转。未来，最适宜房地产公司的经营模式将是适度杠杆、理性经营、差别利润的模式。房地产企业主要资金来源，也从过去追求高收益并愿意承担高风险的中短期资金，转为寻求合理收益、资金期限较长的长线资金。

尽管房地产基本面、供求关系不甚乐观，但在重点城市，由于庞大的“刚需”和“资产配置荒”的背景，投资需求给房价上涨带来了丰富的想象空间。因此，掌握一线城市及重点城市的土地资源、旧改项目，持有核心区域优质物业的开发商，将成为险资等机构投资者布局的重点选择。

未来，开发商资金面将全面缓解，但能够获得低成本长线资金的开发商是少数。具有精英管理层、良好运营构架和产品塑造能力的房地产企业，将成为险资等长线资金的首选。资本和房企开发管理将互相选择，投资和开发职能将逐渐分离，二者共同追逐价格和品质，以获得长期收益。

在这一过程中，能够获得重点城市土地资源、旧改机会、优质存量物业的仅仅是龙头开发商。由于非重点城市楼市库存将长期高压，行业整体利润率未来或将低于社会平均收益率，所以，去库存的过程也是绝大部分房企退出市场的过程。这也是2015年开发商拼命挤入一线城市疯抢土地和储备旧改项目的原因。抢占未来资产配置的“安全区”是获得险资等低成本长线融资的第一步。

未来开发商生存靠的是扎根重点城市、打造更低成本的产品。只有获得廉价且长线资金成本的支持，才能在后续产品的竞争力上获得优势。