我爱我家：天津市二手房买卖市场月度分析报告（2015-12）

一、当月二手私产住宅成交情况

12月二手私产住宅交易量再创新高  年末“翘尾”呼之欲出

根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2015年12月天津市二手私产住宅共成交12524套，环比上涨14.0%，同比上涨59.5%；成交面积109.5万㎡，环比上涨12.4%，同比上涨61.7%；成交均价11009元/㎡，环比上涨1.8%，同比上涨13.5%。

我爱我家市场研究中心认为，截止本月，2015年天津市二手私产住宅共成交120259套，回顾今年二手楼市的成交情况，可谓是热闹非凡，突破十万套，创下近十年之最。今年的二手房市场延续了去年年末“翘尾”走势，继续“大放异彩”，交易量节节攀升，与此同时，受降息、营业税以及二套房等政策均刺激了改善型需求的持续释放，从而带动了市场活跃度的提升。

均价方面，本月二手房房源均价与上月相比基本持平，但在多种利好政策的影响下，改善型购房者积极入市，从而带动了中高端片区部分热点户型的热销，使得部分热点片区的房源成交均价有所上涨。

二．各区域二手私产住宅成交量分析

全市四大区域来看，中心城区共成交5592套，环比上涨17.0%，同比上涨73.1%；环城四区成交2665套，环比上涨18.5%，同比上涨80.7%；滨海新区成交2478套，环比上涨4.8%，同比上涨25.1%；郊县五区成交1789套，环比上涨12.1%，同比上涨53.2%。

三．各区域二手私产住宅成交均价分析

本月全市二手私产住宅成交均价11009元/㎡，环比上涨1.8%，同比上涨13.5%。中心城区为15231元/平米，环比上涨1.1%，同比上涨12.2%；环城四区9463元/平米，环比上涨2.5%，同比上涨12.1%；滨海新区8274元/平米，环比下滑1.4%，同比上涨9.2%；郊县五区5841元/平米，环比下滑0.3%，同比上涨4.6%。

四．当月成交房源分析

4.1.成交房源居室分析

本月成交主力居室为两室，占比为54%。一室户型成交占比为33%，与上月相比上涨1.9个百分点；两室户型成交占比为54%，与上月相比下滑1.4个百分点；三室户型成交占比为12%，与上月相比下滑0.2个百分点；三室以上户型成交占比1%，与上月相比下滑0.3个百分点。

4.2.成交房源面积区间分析

本月成交主力面积为80平米以下户型，占比均为63%。50平米以下户型成交占比为25%，与上月相比下滑0.2个百分点； 50-80平米户型，成交占比为38%，与上月相比上涨1.6个百分点；80-120平米户型成交占比为27%，与上月相比下滑2.3个百分点；120-144平米户型成交占比为5%，与上月相比上涨0.3个百分比；144平米以上户型成交占比为5%，与上月相比上涨0.6个百分点。

4.3.成交房源总价区间分析

本月成交房源多在50-80万，占比为28%。50万以下户型成交占比为5%，与上月相比上涨1.1个百分点；50-80万室户型成交占比为28%，与上月相比下滑0.1个百分点；80-100万户型成交占比为17%，与上月持平；100-120万户型成交占比为12%，与上月相比下滑0.7个百分点；120-150万户型成交占比为15%，与上月相比上涨1.1个百分点；150-200万户型成交占比为9%，与上月相比下滑1.4个百分点；200万以上户型成交占比为13%，与上月持平。

五．本月其他热点资讯

5.1. 扫描大南开 置业早下手（二）

本期我爱我家【板块扫描】继续对南开区新地块周边的二手房市场行情进行详细的介绍，上期主要介绍了位于南开区南部的王顶堤片区和水上奥体片区，本期将详细介绍位于南开区中部的天拖板块和万兴学府板块。

【地块三：天拖二期地块】天拖板块

【地块四：天大鞍山西道地块】万兴学府板块

5.2. 扫描大南开 置业早下手（三）

本期我爱我家【板块扫描】继续对南开区新地块周边的二手房市场行情进行详细的介绍，上期主要介绍了位于南开区中部的万兴学府片区和天拖片区，本期将详细介绍位于南开区北部的嘉陵道板块和广开板块。

【地块五：咸阳路地块】嘉陵道板块

【地块六：制本厂地块】广开板块

5.3.2015年天津房地产市场大事件TOP10

【NO.1】一系列宽松信贷政策出台 为购房者入市创造良好条件

【NO.2】营业税“5改2”  自住需求终受益

【NO.3】央行连续五次降息  有利购房需求持续释放

【NO.4】一、二手房交易量双双突破10万套大关 

【NO.5】中心城区新房成交优势凸显 全年一二手成交比例略有回落

【NO.6】大户型成交占比上涨   改善型需求逐渐凸显

【NO.7】中心城区多地块连续拍出   稀缺区域优势凸显

【NO.8】“小升初”划片已确定  学区房因片区差异而热度不一

【NO.9】互联网+房产金融   传统中介应势革新

【NO.10】“相寓”巡礼首站走进天津 开启高品质租房新篇章

5.4.改善型需求积极入市 带动大户型二手房畅销

随着楼市政策的不断放松，使得持续低迷的二手房楼市活跃度逐渐提升，特别是从去年年末开始，信贷、税费、限购、降息等一系列政策的出台，较大程度的驱散了二手房市场的“雾霾”，刺激了许多一直处于观望的改善型购房者入市，从而也带动了市场中大户型房源的二手房成交增加，三室及三室以上房源的成交占比持续走高。

我爱我家市场研究中心认为，今年百万元大户型房源成交占比之所以延续去年年末持续上涨走势主要原因在于，首先，从去年开始，多重新政的出台降低了改善型需求的入市门槛，促进了购房者入市积极性的提高，使得市场上的改善型需求开始增多；其次，今年接连不断的国家政策使得二手房买卖市场的购房环境更加宽松，而这种宽松的信贷及货币环境不但提振了购房者的购房信心，而且促使了长期持币观望的改善型购房者在此时集中入市，同时，新政的执行从税费、利息等方面均降低了改善型购房者的购房成本，减轻了购房者的购房压力，促使购房者对于百万元的大户型房源的需求逐渐增强，从而使得长期滞销的大户型房源受到关注，加之下半年国家对“二胎”政策的放宽，更加推动了大户型房源地热销。

5.5. 最受购房者青睐的十大热门商圈

2015年天津二手房市场交易量一举创下历史新高，二手房产品以地段和现房优势仍吸引刚需、改善等自住型购房者青睐，因此在片区的选择上，交通便利、配套齐全、性价比高的片区更加受到购房者关注。

据我爱我家2015年成交数据显示，全年成交的十大热门商圈，中心城区占据六位，滨海新区占据三位，其中中心城区成交的热门商圈也几乎均是地铁沿线的版块。

我爱我家市场研究中心认为，首先，环城四区新建商品住宅区已经初具规模，供购房者选择的房源较多，特别是多条地铁的规划建设，拉近了环城四区和中心城区的距离，加之中心城区的区域价值较高，导致了部分资金有限的刚需购房者将注意力转移到了环城区域置业。其次，虽然中心城区的区域价值较高，但由于其交通便捷的特性，所以依然是购房者关注的热点。最后，随着去年天津自贸区的设立，带动了滨海新区的发展，使得滨海新区从配套设施到交通便捷度都有了极大的提高，从而提升了区域价值。同时，许多企业将会在此设立，继而会带动区域内的二手房市场活跃，也会吸引更多的购房者在此置业。