中指院副院长黄瑜:“十三五”地产金融化将重塑行业格局

11月初发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出，经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，城镇化率达到60%左右。

但是，《建议》中与房产相关的内容仅出现两处，与十二五时相比篇幅大幅缩减。外界普遍关心，此次发布的建议稿是否意味着房地产将淡出“十三五”规划。

十三五规划纲要即将出台，在经济转型升级的大背景下，房地产业在未来国民经济中将发挥什么样的作用？

对此，中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜分析认为，中国未来五年住宅市场总量平稳，地产金融化将重塑行业格局。

黄瑜表示，经济稳增长基调下房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、非毛坯等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。

在黄瑜看来，房地产业衍生的增值服务发展空间较大，行业转型将为经济发展提供新的增长点。“未来，以一线城市为代表的国内主要城市房地产市场将逐步进入存量房时代，房地产资产管理、咨询服务、物业服务、中介服务等存量房市场增值服务将快速增长，成为经济发展的新动力。”

针对“房地产市场拐点是否已经出现”这个问题，黄瑜表示，从未来房地产市场的总体规模看，已经见顶并开始逐步回落；从房地产市场各项供求指标的增速来看，也已显著低于过去多年的平均水平，市场正步入持续调整的拐点期。

“尽管如此，促进行业发展的基本要素依然存在，这将支撑未来五年房地产市场的绝对规模继续维持在较高水平。一方面，城镇化稳步推进将带动人口红利持续释放。另一方面，在稳健货币政策基调下市场的资金将保持合理充裕。预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平，为行业发展提供良好的资金保障。”黄瑜补充道。

黄瑜对未来总体市场空间仍有较大信心，具体而言是因为，市场空间有望得到保障。从住房总需求的构成结构看，首先，未来五年城镇化率年均提高0.85个百分点，期间累计新增城镇人口8700万人，按2020年人均住房建筑面积38.39平方米计算，则2016-2020年新增城镇人口带来的住房需求约33.39亿平方米，占总体住房需求的39.2%。

其次，至2020年人均住房建筑面积较现在提高近3平方米，按2015年7.7亿城镇人口计算，由此带来的改善型需求为22.44亿平方米，占总体住房需求的26.4%。

最后，根据国家统计局人口普查数据，预计2015年城镇住房存量达到272亿平方米，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

近期的“万宝之争”引发行业持续关注，黄瑜指出，险资入股地产企业是地产金融化发展大背景下的一个缩影，特别是在金融资本充裕的市场环境下，大规模、低成本、长周期的险资与优质地产股权相遇，相融相合自成趋势。

“2015年上半年，133家A股房企中被险资进入前十大股东的房企有25家，占比达到18%。只不过在现阶段，房地产上市公司在股权结构、公司治理、组织文化方面的种种特点，注定了其与险资‘野蛮人’的融合不会一帆风顺。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限要求来看，将有3.55万亿资金可用于房地产投资。”黄瑜说道。

黄瑜按照年均增速预计，2020年TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。2020年将产生7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业。“地产金融化有利于房企间进行更高效的资源整合，将进一步带动行业竞争格局的持续升级，有利于行业发展环境的不断优化。”