李慧勇：四大路径推动房地产去库存

化解房地产库存是2016年经济社会发展的五大任务之一。如何推动房地产去库存?申万宏源首席宏观分析师李慧勇日前在接受中国证券报记者采访时表示，明年房地产去库存有四种路径。通过这四条路径化解房地产库存，将促使房地产行业集中度提高，房地产投资增速或在明年迎来拐点，但政策实施存在一定的风险和平衡难度。

路径一是通过新农民工市民化消化。李慧勇说，政府明年将通过户籍改革加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。但农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约，政府可能采取分层次放开城市迁入限制，预计先从三四线城市入手。另外，政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。“从效果上看，短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量 但大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是‘需要’而非有效需求，按揭买房存在一定的潜在风险。”

路径二是通过房地产企业购并消化。本次中央从房地产行业供给的角度进行调控 鼓励房企降低房价和兼并重组，房地产行业集中度将加大，房地产企业营销策略将转变。李慧勇表示，若房价发生普遍性降价则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产销售，因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，但新市民增加较多的三四线城市房价可能出现调整，未来三四线城市可能出现量升价跌现象。

李慧勇认为，未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。他表示，非户籍人口扩大公租房租赁需求较大，未来机构投资者购买库存商品房后可以成为租赁市场的房源提供者 扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。

路径三是通过取消限购来消化，更多城市限贷或限购政策待取消，特大城市二手房限制政策或放宽。李慧勇认为，北上广深的限购政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地产限购和限贷的意义不大，因此，可以期待明年更多城市取消限购或限贷政策。对特大城市来说，目前二手房市场需求大于供给，明年对二手房市场的限制政策可能会调整，比如微调二手房个税优惠限制或限购等。