冯焱东:房地产能否在转型阵痛期“临危救主”

房地产曾经两次在中国经济遭遇困境时力挽狂澜。一次是在1998年，面临东南亚金融危机的冲击，国家果断地推动房改，房地产行业随后迅速发展起来，成为中国经济走出困境的强劲力量。

第二次是2008年，次贷危机波及全球，外贸依存度很高的中国经济骤然失速，国家再出重拳，通过刺激房地产和一揽子反周期政策，将中国经济重新拉回到快速增长的轨道，房地产又一次扭转乾坤。

而今我国经济进入增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的转型阶段。“十三五”特别是头两年是调整结构、转型升级的关键期和阵痛期，到2020年要基本跨越“中等收入陷阱”，这期间我国经济面临很多的风险和挑战，下行压力较大。在转型阵痛期，房地产又一次受到各方高度关注和期待，它能再次临危救主吗？

这个问题很难作出简单的回答，需要从多方面来综合分析一下。

首先从中国经济发展的阶段来看，房地产与整体经济的互动关系已发生了较大变化。当前我国经济已经从重工业化主导的发展阶段开始向后工业化发展阶段过渡。2013年服务业增加值第一次超过第二产业，是中国整体经济开始进入后工业化发展阶段的重要标志。

根据国务院发展研究中心杨建龙博士的研究，在重工业化主导的发展阶段，房子和车子为龙头的消费是经济发展的核心引擎，能有力带动中游的机械、汽车、化学、水泥、钢铁、有色金属，上游的电力、煤炭、石油、交通运输等众多产业的发展。

到了后工业化阶段，住行的引擎作用开始减退，各类升级性的消费（主要是各种品质性消费、文化旅游健康养老等精神性消费）开始起拉动经济的主导作用。当前中国经济的发展阶段与1998年和2008年已大不同，我们对房地产拉动经济增长的预期不能太高。

其次，从房地产投资看，统计数据表明近年来我国房地产投资总体开始下滑，从2010年33.2%的增长率一路下滑到今年1~10月的2%，房地产对经济的拉动作用明显减弱。今年1~10月全国固定资产投资增长10.2%，房地产作为重要组成部分仅增长2%，对经济增长不仅没有起到拉动作用，而且还拖了后腿。

投资之所以不断下滑，与销售增长趋缓、土地出让过多、房地产库存不断增长有密切关系。2011年至今我国房地产库存一直在不断增长，供应泡沫取代房价泡沫成为房地产业的主要矛盾，去库存成为房地产业的主要任务。虽然今年销售回暖，但房地产待售面积却仍处于不断增长状态，投资额仍然持续高于销售额，房地产供过于求的状况并没有因为销售回升有所减轻，而是还在不断加剧。我国房地产仍处于库存增长阶段，去库存阶段还没有到来，这种情况已经严重影响了行业的健康发展，处理不当会危及国家经济金融安全。