冯焱东:房地产能否在转型阵痛期“临危救主”

高库存是5年多来逐步积累的，去库存也不可能一蹴而就。投资下滑是市场的自我调节，虽然拖累了GDP增长，但未尝不是对去库存的一种正面支持。在当前库存尚在增长的阶段不可轻言投资增长，只有库存降到一定程度后投资增长对行业和国民经济才是有利的。如果此时房地产投资较快增长或违背规律，只会加重供求矛盾，积累更多问题。总之，预计未来一至两年投资仍处于低位，也不排除一段时间的负增长。

不过房地产投资增速处于低位的局面并不会一成不变。随着国家各种鼓励政策的逐渐落实，预计房地产销售将会逐步增长。随着销售增长和库存的逐步消化，投资增速自然会止跌回升。

预计靠房地产投资拉动经济增长还需要两年左右，关键看库存消化的程度和速度，即使投资反弹估计增长速度也难以超过10%。

再次，从房地产销售来看，销售本身也能带动一系列行业发展，如非毛坯、建材、家电、各种生活性服务业、房地产金融等，还直接能促进税收增长，这一点不可忽视。2010年以来房地产销售总体也告别了高增长，2014年还出现过负增长，不过今年1~10月房地产销售面积增长7.2%，销售额增长14.9%，从近几年来看这个数据还是不错的。随着化解房地产库存的各种政策陆续出台实施，销售预计将持续增长，从而为经济发展发挥正面支撑作用。

预计未来几年房地产销售仍有一定增长潜力。一是我国城镇化还有很大空间；二是近3年来大部分城市的房价平稳或稳中有降；三是保障房建设、棚户区改造被放到更重要位置，既解决了中低收入群体的住房问题，又拓展了房地产的发展空间；四是房地产调控仍有较大余地。

最后，各种产业型、复合型地产的发展有助于推动经济增长。开发商近年来纷纷转型，住宅以外的开发明显增加。如商业地产，虽然供应过剩，但大量开业、待开业的体验式购物中心有助于消费增长。又如以“万达城”为代表的文化旅游地产对消费升级发挥了积极作用，南昌（楼盘）无锡（楼盘）等地的万达城、恒大海花岛的年游客总量预计都有望达到千万以上。再如养老养生地产、物流地产（如菜鸟物流）、园区地产（华夏幸福为代表）的蓬勃发展也在为经济发展添砖加瓦。

总体看，房地产对经济的带动作用虽然在后工业化时代开始下降，但仍不失为支柱产业。近1~2年房地产对经济拉动作用主要体现在销售带动方面，之后投资会有所发力，正面促进经济增长。迎合消费升级的各种产业地产正在为经济增添新的活力。在中国经济转型的阵痛期，房地产虽不可能像前两次那样力挽狂澜、一柱擎天，但仍将发挥中流砥柱的作用。

我国经济正在转型升级，其实经济转型在某种程度上就是去房地产化，如果各行各业都来搞房地产，谁还有心思来发展实业、埋头创新、艰苦创业？房地产能不过剩吗？

中央十分明确要改变经济过于依靠房地产的畸形结构，但这并不是说，房地产就不能成为国民经济中的支柱性产业，只不过尺度要把握好。在一定阶段内依靠房地产来支撑经济增长，与国民经济、特别是城市经济长期去房地产化二者并不矛盾。

我们期望房地产在经济转型关键时期担负起重要责任，在解决自身问题的同时为国家发展做出新的贡献。