黄怒波:中国下一个倒下的一定是房地产企业

在万科集团副总裁毛大庆自曝京沪等地投资压力已经激增3倍后，关于房地产业是否会迎来消化不良成为业内讨论的焦点。在上周末举办的2014年中国观察家年会上，北京中坤投资集团董事长黄怒波便直言：“金融危机一来西班牙倒下的最大企业是房地产企业，中国下一个倒下的也一定是房地产企业。”而包括中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰等在内的多位业内人士也认为，下一步的转型不单纯是房企必须考虑的问题，也包括政府部门。

在黄怒波看来，当下的国内房地产业与2008年前后的西班牙极为相似。黄怒波给出了自己调研的一组数据：1999年到2007年期间，欧洲60%-70%的房子是西班牙建的，房子的价格急速升高，但在这种经济结构下，房产经济一旦不好，西班牙经济就一塌糊涂。

“这与目前的中国房地产市场很像。前几年金融危机一来，西班牙倒下的最大企业是房地产企业，中国下一步倒下的也一定是房地产企业，”黄怒波直言，“我认为西班牙就是明天的中国。”

事实上，每一轮房地产调控过后两年，关于房企倒掉的讨论都会出现。在陈云峰看来，中国房地产业所要面对问题的复杂程度要远远超过西班牙。“北京大概有1000家开发商，但真正有能力拿地的只有二三十家，实际上资源都集中在上市开发商、大开发商手里。”陈云峰说，而长达一两年无地可拿的开发商，要么被迫背负高价拿地的风险，要么被淘汰。

毛大庆也坦言，从目前的情况来看，一线城市还比较安全，现在问题最大的是二线城市。而媒体经常说的鄂尔多斯、温州现象，其实这样的例子有很多，例如沈阳、合肥等地。“二线城市在2012年底到2013年超量卖地的现象很多，导致供应套数快速增长，直接引发‘消化不良’。”毛大庆说。

如何解决这一局面？全国工商联房地产商会会长聂梅生的药方更倾向于放权。“房地产市场要想健康地往前发展，就应该让市场来充分决定市场的事情。”聂梅生认为，过去中国房地产市场从来没有机会充分展现一下自身的规律，以后还是要按照三中全会的说法：政府的事归政府，市场的事归市场。

“大家算一个简单的账就知道，目前的房子已经卖到三四万、四五万元每平方米了，土地增值税非常高。我算了一下，任何一个项目的土地增值税都超过开发商所有的毛利润，实际上是税务局、国土局、规划局三个部门逼着开发商走上了产业地产的道路。”谈及未来房企的转型，陈云峰认为，类似万达、今典等房企走产业地产之路，以及万科等加码商业地产或许成为不得不做的事情。