2015津各区土拍市场脾气各不同南开壕西青猛北辰劲

纵观今年的土地成交，那真是“买地没有那么容易，每个区都有它的脾气”今天就以区域为坐标，结合克而瑞天津发布相关数据，详细盘点2015天津各区土地市场。

市内六区土地拼杀如此 各区均有斩获

市六区土地市场，南开水上大热，追求的是高端高端更高端；河西项目扎堆，竞争日趋白热化；河北白庙、河东万辛庄、红桥红咸里，也都给各自区域带来了不小的突破。

1、南开：又添两高价地 高端住宅市场热热热

今年，南开区共有四块商住用地成交，其中育梁道地块和水上西路地块分别以42.75亿的成交总价及22392元/平米的成交楼面价，位列2015年目前的天津土地市场的总价和单价高价地。

南开区近些年来已诞生多个高价地。2012年年末有鲁能天塔道地块双料高价地；2013年天房以162.96%超高溢价抱走育梁道地块，天津楼面价首破2万/平；2013年9月巨无霸天拖地块103亿成交总价至今无人能破；随后11月的手表厂地块再度刷新单价纪录，楼板价首次突破2万5；2014年小喘一口气；2015年天房再次发威，年度两大壕地皆收入囊中。

2012年至今南开住宅&商住用地成交情况

（又名：南开高价地记）

克而瑞天津分析师认为，这些高价地分布又绕不开水上板块。商业与生态环境的优越，加上天南大的加持、地铁线的环绕，水上价值日益凸显。目前天房崇德园的价格已在3万/平，鲁能公馆开盘均价更突破4万2，并且获得了热销。可以想见的是，高价地云集的水上板块，未来两年内将是引领城市中心区域成交量价走势，乃至全市高端住宅价格潮流的重点区域。

2、河西：土地集中 项目扎堆 区域竞争杀杀杀

2015年的河西土地市场，虽不及去年八大里集中出让风光无两，但四个出让地块也都来头不小，且有三块是天房的。

珠江道地块、台儿庄南路地块和大沽南路地块，都处在河西核心优质区域，且同属31宗重点地块，价值不言而喻。10月底一里地块分割出让，面积仅2万平米，也引得八家房企激烈竞争，溢价率全年之最，八大里热度可见一斑。

新八大里近期成交势头也比较强劲，前有北大阅城开盘热销，连续加推的中冶德贤公馆和中海复兴九里也都保持了较快的去化速度，之后格调绮园入市，又带来新一轮成交高峰。

不过由于区域项目扎堆，土地供应集中，也导致河西客群竞争十分激烈。天房手握三张牌该怎么打，未来河西价格策略又将如何调整，房价点评网也拭目以待。

3、河北：底价魔咒一朝打破 最高楼面价1万2了

今年河北区有三块土地成交，最凶猛的当属津北天（挂）2015-050号白庙地块，135轮竞拍最终13.71亿高溢价成交，楼面价1万2，一举打破了河北区长期底价成交的魔咒。该地块作为地铁4号线上盖土地，综合质素较高，当然，它它它还是天房的。

值得一提的还有首创2月份买获的中山路3号线地铁上盖地块，楼面价8500元/平，所开发的首创大都汇项目预计2016年开盘。近年来首创主要深耕津南，今年8月还又拿了辛庄一块地，此番瞄准河北，加上已有的大河宸章项目，又将出现旗下两盘同区竞争。

4、河东：天房独揽万辛庄 中建首入市区

去年河东并无土地出让，今年则有大体量地块入市。41亿底价成交的万辛庄地块，总价仅次于南开红旗南路地块排今年第二，总建面积近46万平无人能敌。该地块位于津滨大道北侧，建成后或成板块内唯一住宅产品，就看后续天房将如何呈现了。

另外值得一提的是，此前一直在滨海拿地的中建地产，其旗下的兴渤海建设于今年3月买获河东大直沽地块，系首次进军天津市区拿地。

总体上来看，近年来河东出让土地分布还是较为分散，在大直沽、向阳楼、中山门、后广场、万新村等多个板块，都呈现出“一个片区一个新盘”的局面。

5、红桥：靠四企联合的红咸里 能再火一把吗？

作为市内六区唯一房价尚未突破2w的区域，红桥的土地市场也一直给人“不温不火”之感，不过今年有重头戏红咸里。当初天房、仁恒、金隅、首创、中冶、平安等多家房企参与竞拍，结果出乎意料地被平安旗下深圳联新摘取的红咸里地块，最后确认由天房、平安、首创和仁恒联合开发。

有天房的本土国企优势，首创在天津开发运作的丰富经验，加之平安的“多金”，以及仁恒在教育用地规划方面的功力……糅合多家所长，光荣道红咸里项目的后续进展也更加令人期待了。

此外，今年天津土地市场的“年后第一拍”诞生于红桥，位于红旗北路与邵公庄大街交口的迷你地块高溢价出让，预计项目做快销盘的几率较大。

环城四区西青领跑 北辰进击

1、西青：大房企扎堆厮杀 精武镇连续爆发

今年西青有八块地出让，其中五宗都出现了不低的溢价，西青热度可见一斑。看今年的西青土拍，精武镇是当之无愧的大热门：天津建工激烈拼杀拿下的西青大学城两宗块、中骏置业首次进津死拼旭辉夺得的津西青（挂）2014-08号地块，以及3月份旭辉摘得的南奥体地块，都位于精武镇。可以说，精武镇俨然成为继中北镇、张家窝之后，西青的又一个热门区域。

另外，相距不远的卫津南路西侧两地块，以及与全运村项目仅一路之隔的领世郡地块，也都引得多家房企厮杀，上演了一场又一场夺地大战。“天房62轮竞拍磕死万科拿下领世郡地块”、“融侨力克天房砸10亿夺卫津南路地块”

最后值得一提的是，今年张家窝又添了一块宅地，由庆达地丰底价买获，本已名企扎堆、竞争激烈的张家窝，又要迎来一个新项目了。

2、津南：两年来地价涨幅甚微 首创金地好邻居

津南今年目前成交了七块地，紧随西青之后，不过价格及热度就差远了。与西青土地楼板价动辄七八千、最高突破1万1的火热程度相比，津南成交地块的楼面价仍然维持在两三千的水平，近两年来涨幅甚微。

其中辛庄、咸水沽等津南较热门板块基本是首创、金地的天下。作为老邻居、好基友，金地相继在津南开发了格林世界、金地叁拾峯、金地艺境、金地艺华年项目，首创也有首创珐瑯墅、首创爱这城、首创福缇山、首创城、首创暖山津南等项目在手，两家可谓津南项目最多的品牌房企。

此外，“空窗”了两年的天嘉湖板块，今年也出让了三宗宅地，均被星城置业买获。房价君还借此“缅怀”了一下：“被遗忘的天嘉湖？星城置业底价拿3块宅地，看天嘉湖近五年悲喜剧！”

3、北辰：多家房企布局拿地 竞争日趋激烈

北辰今年卖地还蛮疯狂的，楼面价虽不及西青，比起津南绰绰有余了。先是3月25日同日出让两宗地，农垦联手金地、平安20.42亿夺得的北辰淮河道地块，刷新了当时的环城卖地记录；盛耀首次入驻北辰，4亿元购得津北辰高（挂）2015-028号地块，纯住宅部分楼面价也达到6739元/平米。

而后的8月，北辰47中地块出让，虽然是优质地块，但由于体量较小规划要求又苛刻，最终由九昌超低价拿地，而九昌背后还有天辰科技，成交楼板价7452元/平米。最近的11月份，央企中储拿下北辰南仓道地块，楼面价6238元/平米。

近两年融创、天津市政、天房、农垦、金地、平安、中储等多家大房企先后在北辰布局拿地。作为环城受益地铁最多的区域，北辰土地市场火热，房价涨势也表现强劲。而随着地铁5、6号线的通车，北辰区域竞争只会更加激烈，明年或迎来大爆发。

4、东丽：原来收官大戏在这里

东丽今年目前有两宗地块出让，比较受关注的是近期成交的万新村宅地，由万科出手拿下。不过该地块所处区域楼市人气较低，近年来虽然先后开发有天房翠海红山、香邑国际、天房郦景等项目，但销售较为缓慢。而该地块临近外环线，是区域内位置较差的地块，未来销售压力可想而知。

相较于环城其他区域，东丽一直“欠点火候”，津滨轻轨的开通，空港、华明和东丽湖的大规模开发，乃至自贸区概念的落地，似乎都没能彻底挽救东丽的人气儿。而12月刚转身，东丽东至跃进北路、南至惠山道、西至贵莲路、北至津滨大道范围内13宗地块整体转让，挂牌转让起始价30.5亿，定于12月30日摘牌，摆明了一场2015年土地收官战，咱们且等着看戏吧。

克而瑞分析师认为,2015年环城区域的土地出让在近些年中，首次超过远郊区县，成为全市土地出让最大组成部分，虽然仍主要集中在西青津南两区，但市场对其的期望还是有了明显不同，这一点看溢价率就知道了。另外北辰区未来两年的房地产市场热度可能会持续走高，从土地出让当中可见一斑。