天津世联行：天津2015年11月份房地产市场报告

市场综述：

一级市场：2015年11月，天津共供应土地43宗，其中居住类土地供应13宗。成交13宗，其中居住类土地成交1宗。

二级市场：2015年11月，天津一手房成交面积135.15万平米，环比下降11.50%，同比上升31.42%。一手房成交均价为11929元/平米，环比上升1.30%，同比下降1.12%。

三级市场：2015年11月，天津二手房成交面积为93.54万平米，环比上升10.52%，同比上升54.55%；二手房成交均价为10844元/平米，环比上升4.32%，同比上升12.82%。

总的来讲：2015年11月，天津一手房市场呈现“量跌价升”、二手房市场呈现“量价齐升”的态势。

市场资讯：

1.宏观经济

国家统计局、中国物流与采购联合会2015年12月1日发布的报告显示，2015年11月，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.6%，比上月回落0.2个百分点。2015年11月，中国非制造业商务活动指数为53.6%，比上月上升0.5个百分点，非制造业继续保持平稳扩张态势，对稳定经济增长的作用不断增强。

2.市场政策

2.1 中央政策

从国管公积金中心了解到，国管公积金贷款政策进一步放松。新规规定，职工购买首套自住住房申请贷款的，不再考虑近1年内是否提取过住房公积金，计算贷款额度时，个人住房公积金账户余额不足7万元均按照7万元计算。这也意味着，国管公积金最低贷款额度由原来的50万元提至70万元。新规自11月12日起执行。

通常来说，职工用国管公积金缴存买房时，国管公积金中心贷款的额度与职工的账户余额有直接关系。职工申请国管公积金贷款，审批的贷款额度一般为账户余额的10倍。在此次新规前，职工购买首套自住住房申请贷款，个人账户余额不足5万元按照5万元计算，不过前提是借款申请人购买首套自住住房，且贷款受理前1年之内未提取住房公积金。

此前，国管公积金申请二套房贷款，需首套结清后满5年，方可继续申请贷款。而新规规定，职工首次贷款结清后，即可再次申请使用贷款。第3次及以后再申请使用贷款的，需上一次贷款结清满5年。外地缴存住房公积金的北京市户籍的中央单位职工，在北京市购买首套自住住房的，可申请使用贷款。职工购买政策性住房和第二套住房的，仍执行原规定。

需注意的是，如果借款申请人及其配偶有尚未偿还的逾期贷款，或有贷记卡、准贷记卡逾期透支未还的，不予受理贷款申请。借款申请人及其配偶在申请贷款前2年内，其他贷款（不含助学贷款）逾期连续达到3至5期的，其贷款最高额度在北京住房公积金管理委员会公布的贷款最高额度基础上下调20%。借款申请人及其配偶在申请贷款前2年内，其他贷款（不含助学贷款）逾期连续6期及以上的，不予贷款。

10月20日，国务院法制办就《住房公积金管理条例（修订送审稿）》公开征求意见，《修订稿》规定无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以缴存住房公积金并放宽公积金提取条件。

修订送审稿明确，将增强公积金的资金流动性，一是规定住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资；二是允许住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买住房公积金个人住房贷款支持证券。

最后，修订送审稿提出，要促进公积金资金的保值增值。是规定住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

此外，还规定住房公积金管理中心可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买住房公积金个人住房贷款支持证券；可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

修订稿中第三条缴存范围显示，单位及其职工应当按照本条例规定缴存住房公积金。无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可以由个人缴存住房公积金，并享有提取、贷款等权益。

11月23日，国务院发布《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》，进一步鼓励消费金融产业发展。

《意见》中提出要优化政策支撑体系，其中，推动金融产品和服务创新是重要举措之一。

《意见》指出，要完善金融服务体系，鼓励金融产品创新，促进金融服务与消费升级、产业升级融合创新。发挥金融创新对技术创新的助推作用，健全覆盖从实验研究、中试到生产全过程的科技创新融资模式，更好发挥政府投资和国家新兴产业创业投资引导基金的杠杆作用，提高信贷支持创新的灵活性和便利性。鼓励商业银行发展创新型非抵押类贷款模式，发展融资担保机构。规范发展多层次资本市场，支持实体经济转型升级。支持互联网金融创新发展，强化普惠金融服务，打造集消费、理财、融资、投资等业务于一体的金融服务平台。

此外，意见提出要支持发展消费信贷，鼓励符合条件的市场主体成立消费金融公司，将消费金融公司试点范围推广至全国。同时，鼓励保险机构开发更多适合医疗、养老、文化、旅游等行业和小微企业特点的保险险种，在产品“三包”、特种设备、重点消费品等领域大力实施产品质量安全责任保险制度。

市场分析：

1.一级市场

1.1 供应分析

2015年11月，天津共供应土地43宗，占地面积173.84万平米，环比上升84.99%，同比下降60.77%。其中居住类土地供应13宗，总占地面积81.24万平米，总建筑面积124.05万平米。

1.2成交分析

2015年11月，天津共成交土地13宗，占地面积76.79万平米，环比下降23.75%，同比下降47.50%。其中居住类土地成交1宗，占地面积10.71万平米，占整个土地成交的13.9%。

2.二级市场

2.1 供应分析

2015年11月，天津商品房批售面积127.33万平米，环比上升49.27%，同比上升1.35%。天津四个片区中，滨海新区批售面积最大，批售面积共40.53万平米，占全市批售面积的31.83%；其次为远郊区县，批售面积为30.52万平米，占全市批售面积的23.97%；再次为市内六区，批售面积为29.56万平米，占全市批售面积的23.21%；环城四区批售面积26.72万平米，占全市批售面积的20.99%。

2.2 成交分析

2015年11月，天津一手房成交面积135.15万平米，环比下降11.50%，同比上升31.42%。一手房成交均价为11929元/平米，环比上升1.30%，同比下降1.12%。

从四大片区成交来看，天津商品住宅销售面积以远郊区县最多，销售面积为43.21万平米，占全市销售面积的31.97%；市内六区销售面积最少，销售面积为24.82万平米，占全市销售面积的18.37%；环城四区销售面积为37.42万平米，占全市销售面积的27.69%；滨海新区销售面积为29.70万平米，占全市销售面积的21.98%。

一手房成交均价以市内六区最高，为23175元/平米；远郊区县均价最低，仅7646元/平米；环城四区和滨海新区成交均价分别为10859元/平米和10107元/平米。

各区域在成交量上表现为“三降一平”态势，成交均价表现为“一降二升一平”态势。其中，市内六区量价齐跌，环城四区量跌价升，滨海新区量平价升，远郊区县量跌价平。

从成交走势来看，一手房市场总体呈现“量跌价升”态势，同比2014年11月呈现“量升价跌”态势。

⒊ 三级市场

2015年11月，天津二手房成交面积为93.54万平米，环比上升10.52%，同比上升54.55%；二手房成交均价为10844元/平米，环比上升4.32%，同比上升12.82%。

从四大片区成交来看，天津二手房成交面积市内六区最多，成交面积为37.58万平米；远郊区县成交最少，仅为15.71万平米。天津二手房成交均价以市内六区最高，为15097元/平米，远郊区县持续最低，仅5863元/平米。各大片区在成交量上表现为“三升一平”态势，市内六区环比上升16.1%，环城四区环比上升5.0%，滨海新区环比上升15.5%，远郊区县环比持平；成交均价均表现为上升态势，市内六区环比上升2.7%，环城四区环比上升2.0%，滨海新区环比上升5.2%，远郊区县环比微升0.6%。

从成交走势来看，二手房市场总体呈现“量价齐升”态势，同比2014年11月呈现“量价齐升”态势。

⒋ 一、二手房成交比例分析

2015年11月，天津房地产市场一、二手房的总成交套数为22683套，其中一、二手房的成交比例为1.15：1。

市场展望：

2015年11月，一手房市场表现为“量跌价升”的态势，二手房市场表现为“量价齐升”的态势。天津一手房成交面积135.15万平米，环比下降11.50%，同比上升31.42%。一手房成交均价为11929元/平米，环比上升1.30%，同比下降1.12%。二手房成交面积为93.54万平米，环比上升10.52%，同比上升54.55%；二手房成交均价为10844元/平米，环比上升4.32%，同比上升12.82%。

一手房市场四大片区成交量呈“三降一平”态势、成交均价呈“一降二升一平”态势。市内六区成交量下降10.6%，成交均价下降0.8%；环城四区成交量下降13.7%，成交均价上升1.5%；滨海新区成交量基本持平，成交均价上升3.5%；远郊区县成交量下降17.0%，成交均价基本持平；二手房市场四大片区成交量呈“三升一平”态势、成交均价均呈上升态势。