“影子银行”能否支撑办公楼市场的发展？

很多观点认为，投资和开发建设是中国经济在过去几十年高速增长的主要驱动力。而开发建设通常以基础设施和住宅物业建设为开端。然后随着城市的发展并日趋多元化，零售和办公楼物业日渐成为建设投资热潮的中坚力量。

仲量联行在年初发布的《中国城市60强：从快速发展到科学发展》报告中指出：中国甲级办公楼的存量仍主要集中于一线城市，北上广深占据全国甲级办公楼三分之二的存量。但这份报告同时还指出，以天津、成都、沈阳为代表的1.5线城市正如火如荼地兴建办公楼物业，冀望借此实现经济转型——以工业化为主导向以服务业为主导转型。仲量联行数据表明，这些城市的甲级办公楼总量以每三年（2005-2014年数据）翻倍的速度在高速建设，也因此引起了市场对供应过剩的担忧。当前，由于短期内消化存量较为困难，1.5线城市的甲级办公楼面积几乎一半为空。目前1.5线城市对甲级办公楼的需求约为500万平方米，但预计至2015年，这一总量将达到1900万平方米，这将主要归功于金融和商业服务业的增长。多数观点认为，相比一线城市中第三产业对于经济增长的贡献，这些1.5城市的第三产业仍存在较大的增长空间。

今年的天津办公楼市场租赁数据显示，需求主要来自于内资的金融和服务业企业租户，有趣的是，很多租赁需求来自于金融行业中常被称为“影子银行”的金融企业。

“影子银行”的定义

“影子银行”这一概念最早是在2007年由美国太平洋资产管理管理（PIMCO）前高管提出，用于形容西方银行的法律架构，目的是在金融危机之前，将证券和复杂的证券贷款从银行的资产负债表中移除。然而，如今的“影子银行”的应用更广泛，指银行业以外的金融工具，包括各种信托、财富理财产品、个人借款平台和互联网金融 –金融稳定委员会将其定义为“非常规银行系统中涉及的实体或活动的信用中介。”根据布鲁金斯学会-清华大学的联合研究显示，与西方国家常见的资产证券化、衍生产品和抵押债券产品不同，中国的影子信贷更多倾向于直接的借贷。如研究显示：三分之二的“影子银行”借贷被形容为源于政策套利的“银行贷款”的伪装；同时，“影子银行”的存在是为满足无法获得银行贷款的私有企业的借款需求。从个人投资者角度，这些可被理解为“理财产品”或“信托”。

理财产品和信托贷款2010年左右大规模兴起，近些年迅速蔓延到1.5线城市。在此期间，一些“影子银行”开始出现违约，导致市场对这类公司的高风险格外关注。经济学人杂志在今年五月出版的特刊中特别提到两个偿还贷款困难的“影子银行”。尽管面临破产风险，“影子银行”依旧以前所未有的速度在中国境内扩张，主要是此行业还未受到政策的严格监管。

为什么“影子银行”的版图扩张如此之快？ 

从个人投资者的角度看，传统银行提供的存款利率微不足道。比如，活期存款年利率仅有0.35%，即使一年期定期存款利率也仅为3.3%，这使得理财产品声称的10%收益率着实吸引人。这就成为那些有需求的私有企业的一种融资来源。“影子银行”兴起的另一个原因是：政府希望金融行业创新带动第三产业对中国经济的贡献。制造业的疲软拖缓了经济增长，政府希望服务性企业对整个经济增长的贡献增大。而“影子银行”的兴起和蓬勃发展正反映了服务业性企业的发展并逐渐在经济结构中占据重要地位,同时，也是服务业创新的鲜明实例。

然而，随着政策法规逐渐收紧，“影子银行”预计将经历一段行业整合的新时期。业绩表现良好、多元化经营的“影子银行”将通过兼并或收购资不抵债的弱小竞争者或吞噬其它竞争对手的市场份额变得益发壮大。而一旦监管加强或竞争加剧，整个行业将面临巨大压力，连锁带动更多弱小的行业参与者破产。

 “影子银行”对房地产市场的影响

“影子银行”类金融企业不仅租赁需求持续强劲，且表现出对高品质办公空间的偏好，并愿意为此付出高于市场的租金。原因不外乎：这些企业进入1.5线城市开拓新市场业务时，通常都会试图通过占据城市最佳商务环境的地理优势，迅速建立高知名度和良好声誉以吸引个人投资者。办公楼业主则采取相对谨慎态度，会要求这些金融公司支付高额的保证金。而这些“影子银行”通常已提前为此作好准备。

“影子银行”的一个显而易见的风险是：这类平台将资金借贷给一些财务压力较大的企业，如从事矿业或其它大宗商品业务的。如果这些企业因短期市场波动性而无法及时偿付贷款，“影子银行”将受困于资金周转，甚至难以支付办公楼租金。

数据基于34座办公楼的新租交易

来源：仲量联行

上图显示，在最近三个月内，天津办公楼租赁市场中，超过半数的新租交易来自于“影子银行”。 

考虑到行业未来的整合期，我们预期来自“影子银行”的吸纳量将逐步减弱。而事实也表明这些公司的提前解约率远远高于其他行业。而一旦发生，要在短期内找到更优质的租户来吸纳“影子银行”的退租面积，对于业主来说将是极大的压力。而市场平均租金也难免会因此受到影响。目前，“影子银行”对租金并不敏感，且占据着高品质甲级办公楼的大量面积。据仲量联行的数据表明，“影子银行”在天津平均成交租金可达每平方米每天5.06元，高于市场平均租金约10%。正因如此，如果“影子银行”行业倒塌或经历大规模整合，1.5线城市的甲级办公楼市场将面临空置率和租金的极大影响。

当然，我们并不是在说行业巨变已然近在眼前。我们想要强调的是：得益于金融创新， “影子银行” 作为一个新兴行业的崛起，在短时间内已成为重要的办公楼需求来源，有利于平衡市场上大体量的新增供应。

总而言之，“影子银行”正逐渐取代传统银行的部分借贷功能，最终在经历政策监管和市场整合后将逐步规范化。短期内造成的积极影响将继续使1.5线城市获益，尤其是当前这些市场还不像一线城市那样有诸多优质租户可供选择。但是，我们仍需密切关注行业的变动，预见性地判断新出台的政策和资不抵债的高违约可能带来的行业整合。最终，一些“影子银行”也许会在大浪淘沙后存活下来并成为具有长期生命力的企业，受到广大办公楼业主的欢迎。