天津中原地产：2015年第44周天津住宅市场分析

一、壹周热点资讯回顾

全面放开二孩政策对楼市会有多大影响？

民间热传了多时的“普遍二孩”重大利好消息终于在五中全会上尘埃落定。全面放开二孩政策对楼市会有多大影响？对此，相关表示：家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需品。生了二胎，三房单位显然是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。

楼市变化的第二点体现在学位房上。对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要二孩的家长必须未雨绸缪。。

业内人士就指出，四房变成了刚需，那么相应的，五房或将会变成改善型的需求产品。有中介人士就认为，二孩政策的实施，会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，三房总价比两房要高，但作为改善型产品，三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。

二、44周市场成交分析     

（一）成交概况

经天津中原投资顾问部对房管局公布的数据进行统计，2015年第44周天津新建商品住宅共成交4022套，成交面积42.8万平米，环比前一周上涨了2.1%，成交均价11870元/平米。二手住宅成交2777套，成交面积24.1万平米，环比前一周下降4.7%。

（二）区域成交

>市内六区上周成交面积为7.2万平米，环比下降6.8%，成交均价为24107元/平米，环比下降2.7%；

>环城四区上周成交面积为10.1万平米，环比上涨25.6%，成交均价为10922元/平米，环比基本持平；

>滨海新区上周成交面积为8万平米，环比上涨24.7%，成交均价为9763元/平米，环比下降1.1%；

>远郊区县上周成交面积为16.02万平米，环比下降19.2%，成交均价为7578元/平米，环比基本持平。

（三）新增供应

上周本市共有10个新增项目，新增供应面积约为20.2万平米。中心城区新增供应占比56%，来自于河西区全运村项目440套，以及天物郁江溪岸项目610套；环城四区新增供应占比26.5%，主要来自北辰区融创半湾半岛183套、东丽区的万科东丽湖小镇里144套、万科东丽湖鹭湖48套，以及华润橡树湾项目128套；远郊区县新增供应占比14.1%，主要来自宝坻区博智剑桥郡128套、宝镜檀香110套，以及蓟县峰景苑36套；滨海新区新增供应占比3.4%，主要来自空港经济区天保意境兰庭54套。

（四）新盘前瞻

河西区 天物郁江溪岸

10月中下旬开盘，推出小高层4#、5#、6#，11F到顶,1T2,主力户型为90平米两室，共计132套，高层7#,24F到顶，主力户型为80、90、102平米两室，共计120套，根据销售员现场口径，洋房认购约为100套左右，均价28000元/平米；高层认购90套左右，成交均价为23000元/平米，其中80平米中户的去化情况不佳。项目储客3周，排卡达到200余组，客户以河西区地缘性为主，集中在梅江、黑牛城道、友谊路沿线、体北等地，约占整体的70%。置业目的为品质改善、婚房及少量投资客户。