中原地产：2015年天津市商业地产市场半年报告

2014年10月份限购、限贷政策取消及2015年3月“5改2”政策实施，高端置业需求被释放，部分活跃在商业地产的资金流，转向住宅市场，公寓、商业和办公等商业地产市场均受到一定程度的影响，成交量均与去年同期相比不同程度的下滑，商业地产发展回归理性。

1、天津商业市场

2015年天津商业市场供应缩水，上半年新增供应74.1万平米，同比下跌29%。成交量与2014年同期相比有所下滑，市场消化能力有限，2015上半年商业市场成交量为27.5万平米，与14年同比微降1.5%。2015年上半年商业成交价格18999元/平米，同比去年同期上涨19%，虽然在成交量上有所下降，成交价格还是保持了稳中有升的趋势。

进入2015年，天津优质商业供应规模继续扩张，上半年内有3个新增商业项目：武清区的威尼都、河东区的嘉里汇和河西区的凯德国贸购物中心进入市场， 新增商业总面积达20.4万平米。随着电商的崛起瓜分消费市场以及消费者消费需求的不断变化，传统百货业面临经营压力，上半年关停百货5家，分别为亨泰百货中心、劝业场西南角店、远东百货、百盛和津乐汇。上半年天津中心城区优质商业首层租金水平环比约下跌1.5%，至520元/平米·月，由于上半年新增的两个项目招商率不高，致使中心城区商业项目平均入住率仅为80%。天津优质商业市场冰火两重天，给经营者带来新的挑战。

2、天津办公市场

2015年上半年，天津办公市场供应量剧增，优质项目和产业园区集中供应，总供应面积达95.9万㎡，同比上涨281%。全市写字楼存量已达617万平米，其中滨海新区和中心城区存量占比分别为46%和26%。2015年上半年办公市场成交面积约19.1万㎡，同比下滑29%，相比于供应市场，需求市场表现疲软，市场消化能力明显不足。15年上半年写字楼成交均价为13177元/㎡，同比上涨35%。庞大的市场存量加剧了市场风险，企业和投资者的观望态度明显，写字楼开发更趋谨慎。

租赁市场，2015年上半年天津存量甲级写字楼的租赁市场态势平稳，租金水平与上一年末基本持平，维持在137元/㎡·月。优质写字楼客户争夺激烈，新兴写字楼面临空置压力。

3、天津公寓市场

2015上半年天津销售型公寓市场新增供应44.5万平米，同比上涨近96%；2015上半年成交量为15.8万平米，环比下降31%，同比下降35%，为近三年上半年成交量最低水平；公寓成交均价为11202元/平米，同比下降17%，除滨海新区外，其他区域成交均价均出现不同程度的下滑。随着“330”政策实施，住宅市场的首付压力以及二手房的购房成本降低，致使住宅市场供需活跃，加之2014年年底“限购”、“限贷”政策取消，住宅市场分流了大量刚需刚改及高端置业客群。未来公寓市场将面临更进一步的功能性分化，主要分为“中海复兴九里”式的低总价住宅补充品——“城市型公寓”，以及引入创新概念的商住式公寓——“微型工作室”；另一方面，自贸区挂牌，外资企业迅速导入，带来大量差旅人群，雅诗阁等公寓运营商纷纷落户天津，发展商运营思路从销售型向资产运营型转化，或将撬动市场下滑局势。

天津服务式公寓租金于199元/㎡• 月左右波动，呈现维稳状态。滨海新区新增“滨海万豪行政公寓”项目，入住率达80%，价格365元/平米，高于全市平均水平80%。

注：“公寓”统计范围为产权年限为40-50年的公寓产品。