对话周安桥：九龙仓内地“新打法”与投资绿城进退

在这三年中，绿城就像一个顽皮小孩子，不断有想法，花了我们不少的精力，有的事情要反对，有的要赞成，总有事情要处理。

　  黑色西服装束，面露愉悦笑容，早已习惯了跟媒体打交道的九龙仓集团副主席周安桥出现在了8月19日于上海滨江壹十八举行的中期业绩发布会上。

　　与前一天香港业绩会上媒体对九龙仓在港商业发展刨根问底不同的是，因为身处内地，这次发布会的话题也多半围绕着九龙仓内地的投资策略。

　　然而，因对绿城的参股演变为财务投资导致发展物业核心盈利下跌以及8月初对绿城的增持举动。不出意外，在两场业绩会上，围绕着绿城的话题依然成为媒体追问的热点。

　　值得一提的是，此次发布会也是九龙仓第一次将业绩会搬到项目上，而这一“创举”的背后自然有着更深的意味。

　　“以前一直跟朋友说九龙仓在内地的策略有所调整，有所侧重，有所放弃，今天希望通过这个活动一箭三雕，把以前口头上讲的概念具体化，让大家知道这个项目是我们侧重的，这个城市是我们希望多做项目的。”周安桥如是说道。

　　显而易见，对上海的溢美之词正是九龙仓近年来内地策略调整的真实写照。

　　谈内地：侧重与放弃

　　在港资大举撤离内地时，九龙仓并未随波逐流。善于审时度势的这家香港开发商选择了以调整应对市场的改变。而在求变的路上，九龙仓给自己贴上的标签就是“回归一线”与“加大操盘”。

　　据周安桥介绍，九龙仓之所以要回归一线以及聚焦部分二线核心城市也是迫于当前房地产市场现状的无奈。

　　“一二线还有空间和容量供大家去发展，三四线城市就比较辛苦了，到目前为止，哪怕是市场回暖，三四线城市的库存量还是相当大，没有上升空间。”

　　然而，回归并非一蹴而就，周安桥指出，九龙仓三四线的退出会是一个长时间的过程。在这个过程中，如果发现好的项目，九龙仓依然会参与投资，但不再会选择自己操盘，而是通过合作交由对方操盘，九龙仓仅在其中扮演财务投资角色。

　　在九龙仓的内地策略中，与回归一二线并重的是今后将逐步加大自己操盘的比例。“这个过程可能不是说几个月而是几年，未来几年九龙仓基本上就是这样一个状态。这个改变会慢慢发生，但是在我们内部已经比较明显。”

　　“上海是九龙仓希望继续做的城市，不但要继续做，而且要做大，不但要做大，还要争取要跟人家合作，不但要合作，还要将以前合作让对方操盘为主的情况转变成一半一半，最后九龙仓多操盘。”周安桥透露，除了在上海要加大操盘外，苏州和杭州也将作为这一改变开始的核心城市。

　　一直以来，在九龙仓的内地战略中，合作都是最为浓墨重彩的一笔，并且在这些合作中，九龙仓有一半以上都交由合作伙伴“操盘”。有数据显示，截至2014年，九龙仓集团地产板块在中国内地注册有13家联营公司，合作的企业不乏招商、中海、万科及绿城等。

　　此外，值得关注的是，在上半年住宅销售创下多年来最好业绩的同时，九龙仓内地投资物业的表现更是成为半年报中的一大亮点。

　　据了解，得益于新投入运营的成都国金中心，九龙仓内地投资收入增加了34%至11.21亿元，盈利增加39%。这一颇为惹眼的成绩，也让外界好奇九龙仓IFS会如何在内地“开枝散叶”。

　　问及此，周安桥表示，在九龙仓早期的设想中，最理想的是每年都有一个IFS项目落地，但市场改变以后，九龙仓的步调也会跟随相应城市的实际情况进行调整。目前来讲，2017年将会是九龙仓IFS系列的丰收年。

　　说绿城：顽皮的小孩

　　不可否认，自融绿事件后，作为股东之一的九龙仓就一直被捆绑在舆论的风口浪尖。即便事件早已尘埃落定，但围绕着绿城的话题却已是挥之不去。

　　更何况在8月6日，九龙仓耗资408万港币增持绿城股份至25%，这一举动也一度被解读为九龙仓意欲杀个回马枪。不过，在周安桥看来，九龙仓对绿城的增持远没有外界想象的那么复杂。

　　“九龙仓增持和减持只代表了自己的态度和对绿城股票价格的看法。”

　　退出绿城董事会，九龙仓对绿城投资也从联营变成了财务投资。周安桥指出，九龙仓的全身而退某种程度上而言反倒是“如释重负”，而这一改变也方便日后九龙仓于绿城的进退，但具体到时间表，周安桥称没有具体安排。

　　“我们参股绿城这些年应该说取得了稳定的作用，但是在这三年中，绿城就像一个顽皮小孩子，不断有想法，花了我们不少的精力，有的事情要反对，有的要赞成，总有事情要处理。”

　　与九龙仓在绿城身上花费的大量精力相比，对绿城的投资实际上仅占九龙仓总资产的极小一部分，这种投资回报的不对等也是九龙仓退考虑出绿城董事会的很大一个因素。

　　此外，对于中交入主绿城，周安桥极尽赞美之词，其一再强调在中交的领导下，绿城会有一片新天地。

　　“绿城之前发行的海外债券已经通过中交换取了一批新的债券，新债券利率大幅下降，年限也有所延长，接下来绿城还将发行一批人民币债券，这都是九龙仓乐于见到的，我觉得九龙仓已经不需要在绿城的董事会里面负起领导、监督、帮助的责任了。”

　　与此同时，周安桥指出，在土地成本高昂的今天，中交大规模的土地储备对于绿城未来的发展而言将是如虎添翼。

　　“全身而退”后再回顾对绿城的投资，周安桥称，这其中绝大部分时间是愉快的，但也有不愉悦的插曲，这其中就包含融创收购绿城股份一事。

　　据周安桥透露，在融创商议收购一事之初，九龙仓其实持反对，甚至坚持若宋卫平卖掉股票，九龙仓也会卖掉。但碍于这将引起绿城20亿美元债券违约，甚至倒闭的风险，九龙仓在孙宏斌的好言劝说下还是选择了坚守。