樊纲：中国房地产不会崩盘

2008年的调整期很短，另外调整的幅度不大，当时好像没有那么大的悲观情绪，去年大概是悲观情绪最严重的。我通常都是先讲宏观经济，最后捎带讲讲有关房地产的事情，但是这次我想先从房地产讲起，然后再分析宏观经济形势。讲房地产其实也是为了讲一些其它问题。

去年到今年的房地产形势的变化，首先证明了我们去年说的一些话是对的，我说我们也应该做做记录，看看谁的预测是对还是不对，有没有说假话，有没有说谎话。好像最近有些人把过去说过的话都列出来了，看看哪句话是假话，哪句话是真话。去年说的什么是对的呢？

中国房地产市场是软着陆，而不是硬着陆，不会出现崩盘。去年是世界上关于中国房地产要崩盘，要硬着陆的论调说得最凶的一年，这个话题早就开始说了，我们一直在跟这些观点在辩论，但是去年是甚嚣尘上的时候。到现在我想这个形势已经看得比较清楚了，中国经历了软着陆的过程，已经实现了软着陆，就不再会硬着陆了。这一点我们应该在现在看得比较清楚。

去年到今年的调整，其中一个重要的原因是我们过去三四年实行的非常严厉的紧缩性政策，从去年四季度开始逐步在退出，还没有完全退完，但是有所退出，这是认识中国经济形势和房地产形势非常重要的一点。

中国过去10年经历了两次过热，一次是2004到2007年，当时也是房地产大热，从2007年开始房地产调整，然后股市调整，整个经济开始调整，经历一轮调整之后，2008年底经济危机来了以后又刺激了一把。

2008年到2012年又是一次过热，两次过热之后产生了现在这些问题。在2009、2010年的时候，实行了一次世界上最大的刺激政策，好在2010年就及时退出了刺激政策。退出刺激政策的时候，针对当时的过热采取了一系列紧缩政策，而且2010年4月份的紧缩政策就是房地产史上最严厉的政策——限购。当时这是必要的，及时退出也是必要的，采取比较严厉的紧缩政策，这些客观上也是需要的。

但是任何政策都是有时效问题的，热的时候你采取严厉的紧缩政策，甚至行政手段，这都是有道理的。但是当经济、当市场逐步稳定下来，趋于正常的时候，紧缩政策就应该逐步退出。现在“退出”这词大家都熟悉了。西方连扩张政策都没有退出，我们是退出了扩张政策，后面的问题是要退出紧缩政策。这不仅仅是房地产，包括货币政策和财政政策等等，2010年以后采取了一些紧缩政策，我们现在正在经历市场回归正常的过程。

之所以软着陆能够行得通，之所以中国没有崩盘，反过来讲是因为过去我们的宏观政策还是有点作用的。在热的时候还在不断地压，等到热起来之后就采取那些紧缩政策，没有使这个泡沫长得太大，你后面才可能是软着陆，否则就是崩盘。

房地产也是非常典型的，2008、2009年的时候，一线城市热起来以后就开始退出，那一轮过热没有来得及波及到二三四线城市，在这种情况下就不需要硬着陆。这对我们有非常重要的现实意义。当一个市场、一个经济已经热起来的时候，你要采取的政策是逆周期政策。

宏观政策永远是逆周期政策。你要采取压的政策。而当经济已经热起来的时候，千万不能再刺激政策，不能再拱一把火。这次有些市场就是在热起来之后又要拱火，就出问题了，而且再一次说明，中国的经济、中国的市场轻易不能去拱火，不能去刺激。宏观调控这个概念在很多人心目中觉得就是不让干这个、不让干那个，我们要再次记住这一点，最近的一些事例又再一次证明这一点，你要在热的时候再拱火，后果不堪设想。

关于现在区域的一些差别，一二线城市比较好，三四线城市有些问题，刚才朱会长也谈到这个问题，我也同意朱会长刚才提到的那个问题，就是我们的人的走向和城市化战略政策相背离。当然这个背离反过来想是你的政策和人的走向在背离。城市是人的聚集地，而人往哪儿走呢？人往有就业的地方走。

城市化的好处是规模效益，所以你的政策这时候如果是反的，你偏偏要扭，而不是因势利导，这是有问题的。我们想想三四线城市的问题，我觉得很大程度上还不是简单的宏观经济波动关系，它是政策出了问题，结构出了问题。

什么结构问题？我们鼓励发展中小城市，然后大家就忽悠中小城市，房地产就到了中小城市，房子盖完之日是人走光之时，那当然是过剩了。这是需要我们反思的，这不是短期的宏观政策问题，这是长期的结构问题。现在这个问题还在发酵，还会造成很多后遗症，需要我们认真思考，特别是房地产界应该在这个问题上对政策讨论做出贡献。