赖瀚林：商铺投资要看环境地段 警惕馅饼变陷阱

很多投资者的心态，以为随便逮着一个商铺就能赚钱的。其实不然。

商铺主要有两种：一种是社区型底商。沿街面分布，以一至三层裙楼商铺为主。这种商铺主要为旧城改造型的社区，以及新城区规模不大的小型住宅社区。第二种是大中型的城市商业综合体。随着城市化的推进，目前成都楼市供应的各类商铺，主要以综合体为主。同时造城运动使得大量的商铺供应泛滥，空置率奇高。这种情况下，不是所有的商铺都具有投资价值的。你以为买的是馅饼，搞不好会掉进一个陷阱。因此投资有风险，买铺需谨慎。

所谓投得准、升值快、回报高才能带来财富。但投资新手往往很容易受高额投资回报和夸大的投资价值蛊惑，如果盲目跟进，不仅不会带来收益，反而会亏惨，甚至血本无归。一不小心，商铺就会变成“伤铺”。

如何去评估商铺投资的钱景？如何把握投资机会？

个人意见，有两点可以参考。其一是看产品的价值，即项目现实价值；其二是看区域的价值，即项目未来升值的潜力。

先说产品。商铺只是个投资媒介，商铺的价值不取决于商铺本身，而取决于商铺的周边环境。这也是决定商铺投资价值的三要素：

其一看环境。

包括自然环境、配套环境、交通环境、商业氛围、商业定位、招商环境、运营环境、服务环境等等。都深刻影响着商铺投资的价值稳定性、回报安全性和增值的持续性。比如周边自然环境有没有吸引力，城市配套是否相对完善？交通的到达率如何？商业氛围营造是否留得住人？有无大品牌商家或大型主力店进驻？有无专业商业运营管理公司？这些都直接影响商业人气的聚集和商铺的后续经营活力。

其二看地段。

占据市中心的黄金地段不代表就是旺铺，比如骡马市某超级商业综合体。非中心城区的地段也不代表就是冷铺。比如世纪城商圈。地段价值，关健看地段的影响力和未来的成长性，这是商铺投资价值的重要保障。既决定着商铺未来的发展前景，也关系着未来人气的聚集和支撑。

其三看消费力。

一般来说，10-20分钟步行圈内的消费购买力决定了商铺的租金和投资回报收益率。传统商圈的社区商铺，周边居住人口相对稳定，上升空间有限，周边消费力成长性慢，加上它辐射范围有限，容易造成交通拥堵等，使得传统商圈的社区商铺投资价值大打折扣。而非主城区的大中型综合体由于周边居住人口具有快速成长性，消费力具有很大想象空间，特别是城市配套环境的丰富性与高端化趋势，具很强的集聚效应，对高端人士具有很大吸引力和聚集力，高端人群的聚集必将带来高端的消费力，这都是商铺投资前景的保障。

再来看区域。区域是否具有快速、稳定、持续的发展潜力是商铺投资价值的核心保障。随着城市化的加快，商铺供应呈现不断外移的趋势，即大量涌向三环外。这些区域大多为陌生的区域，是城市的“生”地，周边缺乏价值参照。大多数家庭对其投资价值难以作出正确的判断。而评估区域价值，就是看区域未来的市场投资机会。

首先，要有长远投资的观念。买铺，其实就是买它的未来。没有未来，就没有增值的财富。传统商圈的社区商铺因为增值空间很小，地段再金贵，那全贵在价格上，而非你得到的价值。长远的观念，就是看发展趋势，以及区域发展是否具有高成长性。中国的城市发展是典型政府主导性。一般政府把城市发展的重心放在哪，哪儿很快就会成为区域发展中心。这就是趋势。城市资源也会向优先向该区域集中配置，这种趋势又会吸引更多的居住人口迁移至此，高层次人口的增长必然带来庞大的消费潜力，这就是区域的成长性。

其次，要耐得住寂寞。

成长性再高的区域，也要需要时间培育。新城区的“生铺”，市场培育做旺最少需要3-5年。时间是最大的成本，这种成本必然计入其整体投资回报率。好的商铺需要守。目光短浅者，追求短期暴利者，最好不要轻易下手，否则商铺真的变成伤铺。

第三，要傍大款/拼干爹

陌生的新城区，未来发展前景具有不确定性。因此成长空间虽好，但缺乏强势品牌和大型商业中心的带动，其成长性也极慢。因此投资商铺，要看项目本身或紧邻区域是否具有强大辐射力和影响力的强势品牌。说的通俗一点，你要么就是“万达广场”，要么你就挨着“万达广场”，这就是集聚效应。因此投资商铺，需要有傍大款心态，没有大款可傍，能在周边拼个干爹也不错。如果商铺定位本身没有任何特色，又无有吸引力的品牌商家垫底，那多半会经营困难，投资回报周报拉长，大大增加投资的风险。