叶檀:土地增值税漏洞大机制不明 成税收尴尬样本

屡起波澜的土地增值税，是税收与土地的双重错位。

11月24日，央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国税总局公布的房地产相关数据得出结论：自2005年1月1日至2012年12月31日，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

上述报道房企拖欠巨额的土地增值税迅速引爆舆论，但是看似离奇的背后只是寻常。

土地增值税一直是预征为主，年年说清缴，年年难清缴，关键在于漏洞太大，无法清缴。截至2010年，5年8次发文，土地增值税仍然无法真正清算。据世联地产估算，2009年有1878亿元没有清算，税务部门清楚这一点。2010年5月26日，国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，当年6月3日再次发布《加强土地增值税征管工作通知》，划定了土地增值税预征最低限：东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，并规定总体核定征收率原则上不得低于5%。一刀切的预征就是土地增值税的现实。

开发商没有违规，算是合理避税。据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。三种条件应进行清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。换句话说，项目不竣工、土地或者不转让的，可不清算。

当然，对于符合另外四个条件的，如“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的”，主管税务机关可以要求转让，但是这样的案例几乎不存在。

土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关，地方政府没有动力清算。地方官员招商引资，辛苦引入大型开发商，一清算，开发商有可能跑路。另一方面，地方财政半壁江山靠土地升值，大型开发商进入立马提升周边地价，不要说清算，就是低价出让也要吸引大型项目入驻。

问题变成地方政府在土地利益链条中的重要身份，与土地增值税清算者的身份是矛盾的，考虑到目前激励机制没有改变，地方政府更注重土地收益、当地经济发展，对于土地增值税眼开眼闭、对于项目公司久拖不结大度容忍也就可以理解了。可以想象，税务部门完不成任务时，开发商帮助完成的事也会存在，互利互惠。

正是因为土地增值税弹性极大、漏洞极大、激励机制不明确，才成为了税收领域的尴尬样本。

此次央视报道后，昨日，深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙在接受采访时表示，“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”，“(央视报道)概念搞错了。”杨龙进一步解释，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应缴未缴的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是亟待项目达到一定进度后进行清算。当然，杨龙没有说预缴的部分几乎等于实缴，因为清算之日遥遥无期，甚至清算之日就是空壳之时。

与房产税一样，土地增值税是累进税制，征收成本极高，销售物业所得款项减可扣减支出，包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。清算提交的内容，包括房地产开发项目清算说明，涵盖房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等等，全部成本算下来真要“累死税官”，因此统一预征也成为约定俗成的成本最低的办法。

土地增值税体现了税收漏洞、激励机制扭曲、操作困难等弊端。如果要真实清算，房地产行业也得关张很长一段时间。

为今之计，只有把房地产税收与土改结合在一起，以公平、高效、便捷的方式，按照不同区块、不同类型的房产分成简单的几类预先征收，为以后的市场立下规矩，为现在的市场找合法依据。