胡卫民：未来房企到底拼的是什么？

胡卫民：第一，我们要多渠道的解决融资，我们发行公司债、人民币债券、美元债等，这些债券都是中长期5年时间。第二，控制好负债率，不超过70%。第三，强调销售的回款。经营项目的现金流，来支持企业长久的发展。我们对回款率做了核心的绩效考核的指标，确保拥有足够的现金流。

地产中国网：奥特莱斯作为首创置业的持有型物业，什么时候能带来稳定的收益比重，有没有一个时间表？

胡卫民：按照我们的战略，2018年住宅销售做到600亿元，商业这块占到20%。转型过程比较艰难，比如我们奥特莱斯这个业务，从2009年开始起步，到现在将近6年的时间，中间也经过很多的摸索，最难的是形成运营与招商的能力。国内的奥特莱斯市场比较混乱，可以说良莠不齐，真正有品牌的不多，杂牌较多。通过这几年的发展，我们形成了首创奥特莱斯的品牌，现在需要的是找新的项目去目标城市开拓。上周我们在南昌就定了一个项目，下半年后续还会有一些项目。

地产中国网：这几年首创置业在持有商业方面，有哪些变化？

胡卫民：战略方面大的方向没有变，但我们在商业模式上做了一些调整。原来是奥特莱斯＋住宅这种综合性的模式，但这种模式在发展速度上受到了一定的制约。现在改为纯商业推进，基本上是10万平米的单量商业，然后迅速落地。现在来看，这种纯商业推进效率比较高。因为形成较大的综合项目的开发，与政府之间的磨合需要很长时间，而且很可能最后搞不定。

地产中国网：在首创深耕京西南区域的6年里，无论是独立开发还是与其他房企联手，均体现出首创置业城市综合运营商的定位和实践。在城市运营方面，首创积累了哪些成功的经验？

胡卫民：我们提出一个“最具价值的房地产综合运营商”的愿景。第一，首创集团本身就有环保、基本设施、地产板块，我们作为首创集团的一份子，我们按照这一大的战略发展。这么多年，我们在一级土地开发方面做了很多尝试，包括在顺义，天津武清等地，与地方政府规划、拆迁、征地、市政，我们形成了大规模的开发项目，也为地方做了很多贡献。同时，我们也引入了很多资源，比如武清，我们引入了澳洲的国际学校。我们房山奥特莱斯对长阳土地价值的提升、聚齐人气做出了很大的贡献。

地产中国网：城市运营商的核心到底是做什么？

胡卫民：从大的方向来看，中国城镇化作为中国经济发展的主要动力，城镇化落地的点，就应该是把原来的农村地区变成城市，而这个过程需要企业作为主体来实施，而小的企业可能不具备这个能力，只有有规模、有品牌，特别是具备政府背景资源的企业才有这种能力来操作。本身，首创集团就在做基础设施等方面的事，所以首创置业才有这个基础和选择。我们做了很多一级开发的项目，在顺义赵全营镇2012年开始做，花了2年的时间，投资了35亿资金，拆迁了1000户农民，土地在去年1月份去年上市，政府卖了90多亿，我们现在在做二级开发，这个开发不是简单的盖房，我们除了基础设施之外，我们还做了很多商业配套，包括学校、商业、创业空间的场所、保障房、自住房、回迁房等整个配套的系统工程，需要花很多时间。

地产中国网：这种业务的盈利空间如何？

胡卫民：企业还是需要盈利的。客观上来讲，房地产行业的利润率都在往下走，这是市场的发展规律。但肯定还是赚钱的，我们在产品的业态上比较丰富，除了保障房之外，还有一部分高端的联排、叠拼类产品，预计在8月份入市，大环境上交通便利，低密度，容积率低，应该能够赚钱。