梁环宇：联东的产业地产竞争力

观点地产新媒体：有一些猎头跟我们透露产业地产方面的人才比较稀缺，您在联东有没有感觉产业地产很火?怎么看这个行业这一波挖角潮?

梁环宇：这个很好理解，早些年大家都没有做产业园区，没培养出什么人，早期这个行业都不行怎么会出人才?都是在行业发展过程中慢慢积累训练出来的。

我们现在行业最大的问题就是没人才，没有全面性的人才，很多都是从地产行业转过来的，就知道怎么建房子，不知道怎么招商、怎么定位、怎么做服务，不知道怎么调整心态。

时间是最好的办法，这个行业会留一批人下来，也会淘汰一批人，有一些人适合做就留下来，有一些人不适合做就淘汰出去了，这是市场法则。

像我做了五六年慢慢明白了一点，也只能打五六十分，也不能说我及格。我对产业地产也是一知半解，只是做的时间久一点而已。这个东西就得靠时间，靠经验，靠大量的实践去累积，然后不断总结，不断沉淀消化，人才是这样出来的。

观点地产新媒体：您在地产圈有十几年经验，单纯产业地产这一块来说，在您从业 期间产业地产有没有比较清晰的阶段，或者说标志性的事件?

梁环宇：我从2003年开始进入这个行业，2009年加入联东，此前是在珠江投资。2003年以前，产业地产最早的阶段是政府主导，看不到企业做产业地产，这是政府干的活，好像是非市场行为。

2009年加入联东的时候，有一次跟一个企业家聊天，他问我是做什么的，我说我是做园区的。他说园区都做厂房吗?厂房卖三四千元/平方米，我卖的别墅是两三万元/平方米，你是非主流，登不了大雅之堂。

从2000年到2003年，有一些企业开始涉足产业地产，不过早期都是一些国企，是政府主导的，他们占有资源优势和政策优势，那个时候的龙头老大是他们。

2003年以后，陆陆续续有一批市场化企业进入产业地产，像亦庄就很多，民营企业开始拿一小块工业土地做工业厂房和工业园区。

2009、2010年以后，这些企业开始成熟，开始扩大规模，开始尝试做产品线和模式，进行探索、扩张和复制。这个就是以联东为代表的，完全市场化的行为。

当时没有产业地产，都是说工业地产。我们在2010博鳌房地产论坛上说产业地产，大家都不知道什么是产业地产，现在全国房地产论坛基本上都没有不谈产业地产的。

2010年到2012、2013年逐步开始过渡，大家还是不往里面跳，但是这两年联东迅速的完成全国化布局了，有四五十个项目。

2013年，传统地产开始下行，真的要琢磨转型了，很多人都是主动和被动转型。

国外基金也开始进入中国市场，96%的国际基金关注中国的工业物业，因为传统住宅物业和商业物业价格波动太大，投入资金太高，自有资金回报率并不高，风险大。

工业物业租金稳定，回报率相对比较高，投入成本低，所以国际资本都看上了工业物业。像普洛斯背后有多少海外基金在投?一投就投几十亿。

去年开始万科也说要做物流地产，平安不动产也说要做工业地产，回头一发现联东这个名不见经传的丑小鸭变成了天鹅。

住宅和商业风险太大，振荡太大，就像股票一样涨得快、跌得也快，一般人受不了。工业地产就像债权，虽然回报率不高，但是稳定。市场很好的时候不怎么样，市场不好的时候也这样。