梁环宇：联东的产业地产竞争力

梁环宇：客观的来讲没太多，因为房企一直在做产业，各种房地产都在以产业名义圈地。

产业园区市场一直很复杂，因为政府最需要的是产业概念，企业用产业概念就可以拿到地，这个市场不缺乏讲故事的人。

企业既然要做产业地产，就要按照产业规律做，按照客户个性做。产业地产行业属性是什么?首先是小客群，大客户，买的都是生产资料。客群很少，客户量少，但是每一单购买下来比较大，都是直接购买。

第二个，客户很理性，买的是生产资料，感性的成分很少。生产资料追求的是性价比，成交周期很长。去化率不高，利润率不高，怎么会符合房企传统地产的要求呢?

传统地产是小客户，大客群，量很大，感性消费，预期消费，利润率高，去化率高，资金周转快。所以传统地产思维往产业地产转是玩不通的，这是两种思维，两种逻辑。所以，如果说传统地产商要做产业地产，首先就要改变思维与基因。

观点地产新媒体：近年来做产业园的企业，像宏泰、光谷、亿达这些企业都到香港去上市了，联东为什么不上市?

梁环宇：我觉得上市不是目的，是手段。联东运作产业园主要是自有资金，加上融资渠道就能够解决问题，不那么缺钱。

上市要有一个好的估值、好的溢价点，他们认为他们的资源能够上市，我认为我们的资源还不足够好，还可以再好一点，然后再上市。

不要以为上市是什么好的话题，要看手上的资源够不够好，模式是否具备复制性。我觉得上市不是核心，企业业务模式的成长性、可复制性是核心，联东要进一步优化优良资产。

观点地产新媒体：当有一天达到期望的目标，联东也会考虑上市吗?

梁环宇：上市也是企业的必然选择，到一定阶段企业都要考虑资源运作的事情。但是我们比较踏实，根本没有做实之前不想玩资本运作，因为资本运作的前提是产业做得很强，模式非常实在，具有很强的市场操作性。

我们不是靠套利为目的的企业，是真的想把园区做好的企业。

观点地产新媒体：在这个行业里面，联东的核心竞争力是什么?

梁环宇：我们的核心竞争力就是意志力，联东一直坚持做产业园这个事情，一直认准一个事情做透，专心致志，抵住诱惑只做这个事情，没有三心二意。这种基因，这种文化是联东最核心的东西，其他东西都可以靠时间的积累慢慢修炼出来，但是心不能改变。

我记得2010年参加博鳌房地产论坛的时候，很多人不知道联东。我们的起点并不比别人高，背景和资源并不比别人多，就是靠自己一点点做起来的，这点点滴滴的背后就是我们的意志力。我们十年多做一件事情做不明白，二十年还做不明白吗?

观点地产新媒体：今年以来总理提大众创业、万众创新，创客突然变得红火起来，创客空间算是产业地产的一种吗?

梁环宇：对，算是产业地产，但是我们不追这些，因为中国有很多概念，但是企业不能去跟风。这两天喊创客空间，过一段时间可能就看不到了，这背后的商业模式能不能循环、能不能复制才是核心。

创客空间某种意义上来说是升级版的孵化器，产业加基金的模式，附加了一些新的内涵和资源整合的方式，但本质是孵化器，帮助中小企业快速成长的。

这些东西只能在少数城市、少数位置做。孵化器为什么在北京出来，广州都很少?而且北京是在中关村兴起的，这是土壤的问题。

这是政府倡导的，能不能做成是另外一回事，因为要投入，要产出，是经济行为。

我觉得企业不能盲目跟风，要看这个地方适合不适合做，有没有这个土壤可以做。

观点地产新媒体：在产业地产方面轻资产有哪些操作模式?

梁环宇：轻资产是必然方向。以前是以资源为王，谁有地、有钱就行，但是现在变了，是谁有客户，谁能有效地组织起客户、服务好客户就行。原来靠资源赚钱，现在是靠客户赚钱。

产业园轻资产这一块操作难度比较大，能够明白的企业没多少。全国资源很多，土地资源、存量物业都很多，政府又想招商，所以轻资产是未来产业地产的发展方向。

联东今年开始考虑品牌输出，对一些优质物业进行输出。现在像北京、上海、南京、杭州、广州等一些比较发达地区的工业资源很多，原来产业落后要淘汰，存量工业土地怎样开发?肯定要规划成园区，提高容积率，提升城市形象。

但是原来制造业的小业主不做这些东西，卖掉又很可惜，联东就可以把产业园体系输出，帮助其合理定位、招商、运营管理。业主把所有权和经营权分离，联东就是一个小管家，这样就把所有权和经营权的矛盾解决了，所有者不一定是经营者，跟酒店一样，这个模式是未来大有可为的。

另外，政府也有很多空置的物业和楼宇，需要招商、运营、管理、服务，希望有持续产出，肯定不想空心化，这个市场需求很强烈。

很多政府和业主都找我们，我们今年准备把这套体系和模式梳理出来，把我们积累的经验进行有效输出。