福州百亿土拍 龙湖31亿连拿两地里的华南课题

从过往的销售数据表现来看，龙湖五大区域中，华南区域的销售表现比不上长三角，但又好过华中区域，处于集团中游的位置。

2017至2019年，龙湖华南区域的销售额虽然逐年增长，但增长较缓，华南区域占集团总销售的比重也处于10%至11%之间。

最新数据显示，受疫情及传统淡季的影响，2020年1月龙湖销售为101亿元，华南区域录得4.5亿元。

数据来源：企业财报，观点指数整理

此次龙湖参与福州土拍，接连斩获两宗商住地，或许是顺势补仓华南区域的土储，进而弥补其销售的软肋。但两宗地块均需配建一定比例的安商房，这会在一定程度上减少龙湖的盈利空间。

据观点地产新媒体了解，仓山区绿轴旧改地块的土地面积为6.13万平方米，容积率1-2.5，其中商业建筑面积不少于1.5万平方米；晋安区后浦村地块的土地面积1.94万平方米，容积率1-2.2，其中商业建面不少于5000平方米。

出让文件显示，此次拿下的两宗地块均需建设可建住宅建筑总面积不同比例的安商房，其中仓山区绿轴旧改地块需建50%的安商房，晋安区后浦村地块则需建25%的安商房。

正如前文提及，安商房的售价均由政府制定，且一般较普通商品房售价低，由福州市政府指定对象购买，因此这部分的盈利空间并不大。

按出让规定，绿轴旧改商住地的及晋安后浦村旧改地块的安商房销售均价分别为1.59万元/平方米、1.78万元/平方米，而仅仅是龙湖竞得地块的楼面价就已经分别达到1.56万元/平方米、1.83万元/平方米。

若以最高的容积率及除去最小商业部分的面积计算，粗略得出，绿轴旧改商住地的安商房建筑面积预计为6.92万平方米，龙湖需以高于拿地楼面价约326元/平方米出售这部分面积。

而晋安后浦村旧改地块的安商房建筑面积约9400平方米，这意味着，龙湖需以低于拿地楼面价约478元/平方米出售这部分面积，以上数据都还未加上后期开发建设等所需要的成本。

市场数据显示，福州仓山区及晋安区最近一个月的销售均价接近3万元/平方米。尽管拿地成本不算太高，但考虑龙湖在这两宗地块上的安商房面积比例，项目还是让利不少，更考验房企后期开发的能力。

据龙湖2019上半年财报显示，龙湖在福州的销售额为4.41亿元，同比减少63.52%，对应的销售总建筑面积为5.33万平方米，同比减少31.81%，营业额为1.4亿元。

截至2019年6月底，龙湖在福州土储的总建面为95.833万平方米，权益总建面47.41万平方米，占总比例1%，目前共计4个开发物业项目，其中云峰原著项目将于今年竣工。