施永青：楼价反映是买家的负担能力和购买意欲

昨文指出，楼价反映的不是一般人的负担能力；因为，若果人人都买得起楼，每年的少量新供应都不知道该卖给谁才对。香港人普遍对自己的居住环境都不甚满意。如果买得起的话，谁不想住得好一些。因此，每年少量的新供应只能卖给最有能力负担的那小撮人。楼价反映的正是这批人的购买力，而不是一般人的负担能力。

今天我再想指出的是：楼价反映的不只是买家的负担能力，还得反映他们的购买意欲。买得起楼的人不一定会买，如果时机不适合，他们可以选择租，待投资时机成熟的时候才入市。

住屋虽是民生所必需，但租一样可以解决问题。我认识一些懂得利用资金的人，他们不喜欢把钱困死在置业上，所以长期都只是租楼，我见他们的居住环境一样可以弄得很不错。

楼是一种既有使用功能又有投资功能的产品。买楼的人不但会考虑楼的使用价值，还会考虑楼的投资价值。政府在制定房屋政策时，只考虑楼的使用功能，而忽略了楼的投资功能，政策就不容易达到预期的效果。政府在居屋白表政策上的失误，就是忘记了对买家的投资意欲进行评估。

八十年代初的时候，就出现过居屋卖不出，被迫开放市场，不设资格审查，才能把货尾消化掉的情况。可见即使政府提供折扣去迁就买家的负担能力，也不一定能吸引买家入市。

现实是市场上经常都存在着很多有负担能力的人，只不过他们是否愿意在这段时间入市吧了。亦可以说，在大部分时间，楼价都与负担能力关系不大。不然的话，为甚么楼价可以在两、三年里升一个开，又可以在两、三年里跌掉一半，人们的负担能力不可能在短时间里出现这样大的变化。

一个人愿意把多大比重的收入放在置业上，取决于他对后市的评估，如果楼市看好，他节衣缩食，左借右押，也要设法成为业主。但当他预期楼价会向下调整时，他可能会把从小在那里长大的祖屋也卖掉，此之所以，楼价的延展能力可以有这么大。

在这种情况下，政府企图去调控楼价是不容易的，尤其是想把楼价调控在一般人的负担能力范围之内。不要说在一向行自由经济的香港做不到，即使在市场略为开放后的中国大陆也不容易做到。

前总理温家宝，上任不久就致力于压抑楼价，出动的干预手段比香港还要猛烈，但直到他离任，依然徒劳无功。梁振英政府以为只要把楼价压下去，香港的很多深层次矛盾都可以解决。但楼价问题远比他想象中更难于应付，一上任就去触碰老大难问题，风险很大。