余丰慧：银行停贷或延贷 完全是内部所掌控结果

银行房贷占比骤降警示什么

对于市场关心的近期多家商业银行收紧房贷的问题，央行发言人表示，继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，这个政策方向没有改变。从调查上看，各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。
央行政策未变，各商业银行总行也没有下达停贷要求。但是一些基层行房贷收紧确是不争的事实。一些基层行房贷占个贷比例已经由此前的80%下降到55%。我们知道，一直以来个贷和消费信贷中个人住房按揭贷款比例最高，许多人甚至将个贷和消费贷等同于个人住房贷款。而现在却不同了。正如笔者此前所言，一些银行停贷或者延长贷款时间以及严格房贷条件，完全是商业银行特别是基层银行内部掌控的结果。
    首先是从经营利润和资金流动性状况分析看，目前，商业银行按照基准利率吸收存款资金来源已经越来越困难了。无可奈何之下，通过大量发售理财产品变相提高利率来吸收资金，但其成本畸高，按照这个成本发放房贷特别是首套利率优惠住房贷款，银行根本不赚钱甚至赔钱。同时，目前银行业资金普遍紧缺，对及时回收变现的流动性要求越来越高，而个人住房贷款动辄10年、20年甚至30年，流动性极差，又没有资产证券化市场转让渠道。
    除了利差小、不赚钱、流动性差原因以外，笔者认为，更加重要的原因是商业银行已经感受到房地产市场的巨大泡沫风险。房价非理性上涨助推的金融泡沫风险正在加剧，吓退了银行房地产贷款包括个人住房按揭贷款。房贷由过去的优质资产转变成高风险资产。
    目前，无论从收入房价比，还是租售比；无论从房价与物价、经济增长相比，还是中国内地与世界最发达国家城市房价比，存在巨大泡沫风险是不容质疑的。国际货币基金组织（IMF）数据显示，五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，美国《大西洋》杂志写道：世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市—北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准，中国楼市泡沫都极为严重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500-600倍，甚至出现了超过800倍的。
    笔者完全赞同张庭宾先生的观点，中国内地房价泡沫堪比2007年的股市。现在中国内地房价泡沫程度相当于2007年10月16号上证指数最高6124.04点位的A股泡沫。这种泡沫已经到了一触即破的地步。从国际环境看，美国暂缓量化宽松退出，必将使得金融泡沫越吹越大，但退出只是时间问题，最迟在明年底以前必将彻底停止，那么，对中国内地房地产影响最大，必将刺破楼市泡沫。
从国内看，目前一线和省会城市房价已经远远超出百姓收入的承受能力，过高价格已经使得需求完全丧失了信心。同时银行业已经纷纷收紧房贷，使得需求者的最重要资金来源被卡死。目前，一些所谓的受捧盘，无非是垂死挣扎和开发商的有意炒作而已。畸高价格将需求完全打压下去，高房价已经走到了头，泡沫破灭是必然的。
    一旦房地产泡沫破灭，引发的金融风险绝不能轻视。截止9月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额14.17万亿元，其中，个人住房贷款余额8.7万亿元。一旦出现违约断供潮，不良贷款将急剧增加。
    政策选择有二：一是主动调控和引导，使得房地产泡沫有控制的慢慢消退，尽量减轻其对经济的冲击力，二是放任自由市场调节，让无形之手刺破房地产泡沫，代价也许大一些，对经济冲击也许猛烈一些。但是，代价大也有好的一面，那就是容易使得我们长记性，彻骨之痛才能记忆深刻