京华广场何智坚：打造轻旅游业态 写字楼建成或自持

    1月29日下午，已经到了晚饭时间，千灯湖金融高新区的京华广场工地内，仍有不少工人在忙碌，在未来一栋216米高的写字楼即将在此处耸立。另外京华广场还配有一栋5星希尔顿酒店、5万平米家庭乐享中心、U型轻旅游业态步行街以及空中巴厘岛等。
　　最近几年，佛山城市综合体如雨后春笋般涌现，在激烈竞争中，靠什么取胜成为关键?京华广场策划经营总监何智坚在接受房掌柜专访时表示，“京华广场要打造差异化，打造轻旅游业态，在千灯湖金融高新区打出一片天地，获得自己的一席之地。”
　　何智坚还透露，“京华广场建成后可能回购或自持，年中首推面积30-120平米的U尚街，而在年底，则会推部分投资型物业产品，面积30-70平米。”

    京华广场策划经营总监何智坚

    京华广场的差异化：打造轻旅游业态
　　千灯湖金融高新区，在佛山地产人看来，视为兵家重地也毫不为过。优质的大政策环境、高端富裕的跨国企业、金融职能的日渐强大，带来的不仅仅是金融行业的蓬勃发展，各大高端项目也如雨后春笋般逐渐涌现。
　　何智坚从广州来到佛山，这片寸土寸金的区域令他兴奋：“得益于金融高新区职能，这里有很多跨国公司的企业高管，都非常年轻，都是货真价实的金领。这里的写字楼里面是大企业、大公司。”
　　如何在这片区域打出一片天地，获得自己的一席之地，拿地之初，京华广场的高层似乎已经有了详细的计划。
　　“京华广场其实主要有六大业态，比较重要的是一个八万平米的家庭乐享中心。所谓家庭乐享中心，其他项目可能会说自己是全能型、全业态等等，比如我们将来的帮助者扶持者，目前还是竞争对手的南海万达广场，他们基本上都是往这个方面走，但是不够集中。”
　　何智坚指了指窗外，京华广场销售中心的会议室内，刚好可以看到南海万达广场。

京华广场区位图

    “千灯湖的金领较多，他们的子女年纪都比较小，在这样的条件下，我们就能得出我们项目的差异化竞争优势了。我们是一个轻旅游业态，所谓轻旅游，是指我们会采用大量人工布景，你不光是逛街购物，也仿佛是在异国旅游。”
　　“U型商业街加上八万平米的购物中心其实不大，而父母、子女就是我们的最终目标。所以我们在拿地之初就有考虑，针对爸爸会有健身房、咖啡厅、书屋···这些可以提升自己，提升交际圈的业态。针对妈妈，我们有美体、美容、美甲···针对小朋友我们会有儿童体验馆、儿童乐园以及儿童早教、培训类的业态。我们希望把京华广场打造成一家三口可以完完整整地在商场内待一天玩一天，能够满足各自需求的商业广场，而不仅仅是为了妈妈要逛街，要吃饭才跑到我们这里来。”
　　在京华广场销售中心内部的沙盘可以看到，几栋金光灿灿的高楼模型耸立，内部工作人员解释，之后可能会更换成天蓝或者宝蓝色，外立面不会也像模型这样“土豪金”，而购物中心房顶的沙滩、泳池、教堂等模型，显得趣味十足。

佛山京华广场效果图

    提起空中巴厘岛，何智坚也是满脸的得意。“既然我们要打造一个家庭乐享中心，就一定要有轻旅游的业态出现，不能仅仅只是逛街、拍照，肯定还要有东西体验，才能留得住人。从这方面考虑，我们从最早的游泳池的萌芽，发展到现在的无边际游泳池、人造沙滩、人工造浪，空中巴厘岛就此成型。”
　　“另外我们还引伸了一系列的东西出来，希尔顿酒店内有超80桌的婚庆大厅，现在的年轻人不是流行海岛婚礼吗?所以我们又加了一个玻璃教堂造景，可谓是婚庆一条龙。要结婚的青年男女，结婚前可以来京华广场找婚庆公司，购买婚庆用品，结婚当天，可以先去空中巴厘岛里面的玻璃教堂，叫上年轻的小伙伴们，来一场西式婚礼，酒店自助餐招待，到了晚上可以弄的传统一点，在希尔顿酒店婚庆大厅大排筵席，风风光光。如果还没有醉，可以叫上小伙伴一起去楼下的量贩式KTV尽情欢唱。”
　　畅想完毕，何智坚显得颇为自得：“这种婚庆服务，短期内应该没有哪家酒店可以做到，空中巴厘岛就是其中最重要的一部分。”

　　写字楼建成后可能回购或持有
　　在市场调研期间，何智坚跑遍了金融高新区的高楼大厦，其中令他印象最为深刻的是广佛银行总部的内部服务中心，“非毛坯的特别高大上，很漂亮。”
　　“金融高新区与珠江新城有很大区别，金融高新区确实得益于它的金融优惠，吸引了大量的企业，在珠江新城可能因为土地原因一般会考虑租写字楼，到了这里就是盖几栋，就整个区域而言，这里繁华富足，客户群体品味较高，并且配套发展非常不错的。”
　　“写字楼的市场其实还是比较奇怪的，只认第一，不认第二。所有的大商家、大企业，他们想要进驻千灯湖的时候，或者自己盖一个，或者就会选择一个地标性的建筑来做总部。以广州为例，无论是早期的世贸大厦，还是后来的中信、中天，它的地标为续期，刚好是大量企业租住的黄金时期，现在珠江新城的东塔西塔也是如此。”

巴厘岛实地风光照片

    “京华广场是地标，目前我们已经紧锣密鼓的在跟写字楼的租户商家接触，得益于我们的地标优势，其实已经有不少的企业开始看向这里。第二，我们这个项目股东构成比较多，并且实力很强，都是一些大型企业，在讨论建写字楼的时候，各个股东都已经提出，建成后可能回购或持有，那么基本上就已经所剩无几了。佛山写字楼市场的大环境我们也清楚，空置率确实存在，但是我对京华广场有信心。”
　　房掌柜观察到周边区域其实并不成熟，对于这片尚在完善成熟的土地，何智坚认为：“要想激活千灯湖商圈，靠一家两家是没有用的，一定要有很多商家出现，一起把蛋糕做大。”
　　“这里就是广州的天河商圈。”何智坚如此评价千灯湖金融高新区。
　　“只有保利水城的时候，这里是禅城或者桂城的卫星城，只具备一个区域性消费特征，但是现在不一样了，现在除了千灯湖这个版块，大量井喷的商家外，其他的区域，佛山、广州西，没有哪一个区域是可以有条件形成这样的一个商圈的，尤其是我们现在的位置还是处于中轴线上。现在，我们仍在保利吃饭，然后开车去万达看电影，但在将来，如果万达旁边有京华广场，有天河城，万达南面有招商、有宜家，那我何必还用去其他的地方?”
　　何智坚坦言，“京华广场将于年中首推U型商业街——U尚街，面积30-120平米，为双层结构，而在年底，京华广场将推部分投资型物业产品，面积30-70平米。”