杨红旭：6800万空置房不靠谱 中国楼市临近病危

近日，农业银行首席经济学家向松祚，在《第一财经日报》文章中写道：“我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩。有机构统计数据表明，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米。”

“6800万套空置住房”一出，引起一片惊呼，很多人为此而担忧。房屋空置率，是国际上衡量房地产市场健康程度的重要指标，也是房地产泡沫的重要指标之一。如果属实，则按文中所述的240亿平方米住宅总量，全国城镇住宅空置率高达25%，远超国际合理水平，中国楼市临近病危。

我不太清楚，向先生“6800万套空置住房”来自何处，以前并无机构公开正式发布过这一数据。而类似数据倒有一个。2010年7月有媒报道：国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住！这一新闻当时引起媒体狂炒，全民震惊。当有记者就此向国家电网公司求证，答复是没有公布过此类数据。到底有没有，最终也没个定论，不了了之。

另外还有一则关于北京的新闻。2012年6月有报道：北京市公安部门一项调查显示，全市空置房屋达到了381.2万户。消息一出，网友们纷纷称这是“可怕的高空置率”。按北京市统计年鉴，2011年全市城镇常住人口为1740万人，全市存量住宅总面积约为5100万平米，按套均面积90平米，共计约570万套。如果空置房果真有381万户，则北京市住房空置率高达67%。后北京市公安局的回应言辞不清，后来同样不了了之。

就国际经验看，各国统计口径有别。一般来说，把度假房、第二套房和废弃房算在空置住房内的，空置率会偏高。中国香港住房空置率在6%以下。爱尔兰和中国台湾住房空置率在10%以上(含二套房)。美国如果出租房空置率降至5%，则达到了法律所定义的住房紧急状态(供应不足)。日本近些年来房屋空置率为5%-8%。通过上述国家的现实情况，大致可以得出一个结论：10%以内的住房空置率，基本不会形成泡沫。

很多发达国家的统计部门，都有关于房屋空置情况的常规性调查。但由于我国统计部门从未开展这样的调查，缺少权威数据。所以只能进行大概推算，主要根据二套房的数量(空置房皆来自于非自住的二套及以上房源)。

全国工商联房地产商会的REICO工作室发布的报告中提到：2009年，全国城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12%，60%用于出租，25%用于偶尔居住。由此推算，100套房屋，约有12套为第二套房，其中约有5套为空置，因此空置率约为5%。

广州市社科院数据显示：2011年末每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，其中出租房13套。2007年，国家统计局江苏调查总队数据：全省城镇家庭中拥有二套及以上住宅的比例为14.3%。这些数据相互印证后，基本上可以认为：现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。

据笔者的估算，至2012年底，全国城镇存量住宅面积达220亿平米。按5%的空置率，则空置房面积约为11亿平米、约1100万套。即便考虑到上述调查数据可能存在低估现象，将数据再增加50%，也不过7.5%左右的空置率，约1650万套的空置住宅，远低于所谓的“6800万套”。与国际水平相比，依然处于合理区间，推导不出全国住宅严重过剩及存在房地产泡沫的结论。