天津"金九"房企推盘量会大幅增加 楼市或将迎探底期

    九十月份为传统的楼市旺季。按照往年惯例，在此期间，房企推盘量会大幅增加，多数房企也会采取以价换量的策略。但从“金九”前两周的开局情况而看，传统的楼市旺季“金九银十”并没有如期来临。

  节后成交仍下滑

  上周，天津市新建商品住宅共成交1076套，与前一周相比(以下简称环比)下降32.9%；成交面积11.8万平方米，环比下降29.6%；套均面积109平方米；成交均价10532元/平方米，环比上涨0.8%。

  从各区域来看，中心城区成交新建商品住宅105套，环比下滑28.1%，成交面积1.2万平方米，环比下滑28.7%，成交均价22644元/平方米，环比上涨2.3%；环城四区共成交435套，环比下降46.3%，成交面积4.7万平方米，环比下降42.1%，成交均价10122元/平方米，环比上涨6.6%；郊县五区共成交289套，环比下滑6.5%，成交面积3.3万平方米，环比下滑4.4%，成交均价7618元/平方米，环比下滑1.9%。

  从全市新建商品住宅成交量方面来看，基本属于跌多涨少，其中南开区涨幅最大，达475.0%，静海县次之，达32.1%；红桥区跌幅最大，为67.4%。成交价格方面，其中开发区涨幅最大，为12.6%，其次为蓟县，达9.6%。在下滑区域中，武清区跌幅最大，为8.8%。

  我爱我家市场评述认为，新建商品住宅呈现“量跌价涨”的态势，节后首周成交量仍呈现下滑趋势，中秋三天小长假各开发商纷纷推出不同的活动和优惠促销，热闹的促销策略为各售楼处增长了更多人气，但是从成交结果来看，由于当前购房者的观望心理使得交易量暂未出现明显回升，预计随着“金九”各楼盘推盘速度的加快，未来会有更多新产品逐步上市，9月下半月成交量或将出现小幅回升。

  降价策略去库存

  在“金九”开局之际，值得注意的是，部分楼盘主动放低姿态，采取降价入市的方式冲量。与此同时，“加速去库存”被不少房企在半年报中提及。其中，万科明确提出，“在部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程。”也就是说，下半年企业去库存的压力会比较大，企业的资金面问题会更加突显，可能会有更多的房企，尤其是中小房企面临债务违约的市场风险。

  在此背景下，除了加大供应和推盘力度，房企不约而同地选择了让利促销，来争取市场有限的份额，不少项目除了降低首付、补贴利息、加大赠送外，直接降低房价入市。

  从全国楼市现状来看，开发商已开始启用降价策略来积极去库存，加速周转，这也是导致近期价格数据全线下跌的主要原因。预计未来一段时期，各城市住宅市场都将进入去库存化，住宅价格仍将面临一定的下调压力 。

  而业内人士普遍认为，与以往几年楼市表现有所不同，近两年来，房地产市场一直处于“旺季不旺，淡季不淡”的销售局面，全年成交走势相对较为平稳。不过，今年楼盘的整体去化率下降，竞争加剧，同区域的楼盘比拼更加激烈，想要真正赢得市场的认可还需合理的定价和好产品。单一的价格优势，已不再是购房者置业参考的唯一标准，追求住房综合水平的提高才是大势所趋。而目前情况下，开发商更需要主动迎合市场走向，从消费需求出发，回归产品本身，才能保持良好的发展势头，等候市场曙光。

  跑量模式花样多

  会员折上折，最高立省5万元，尾盘冰点价发售……近来，很多项目给出的优惠力度很大，有的甚至直接降价销售。不仅如此，限购令后购房者越来越理智地购买心态让开发商卖房子的难度越来越大。传统的优惠和赠送面积已经难以说服购房者，今年以来，更多开发商开始把宣传预算用在客户体验方面。

  高尔夫球场、红酒品鉴会、专家论坛……各种形式的体验活动在楼市已不是新事物。据了解，目前市场在售项目中有七成采用各种形式的现场体验。每场小型活动的预算在8000元至5万元不等，一些节点性的大型活动预算高达几十万元。

  有购房者直言，这种活动预算不低，每次有几十个意向客户参与，一个周末就要几十万元，整个销售周期下来就要千八百万元，肯定都要在房款里补齐。而某开发企业负责人表示，宣传费用是所有地产项目都会预先设定的固定成本，只是其所用方式会根据购房者的需求进行调整，但将其他宣传方式预算改为用在体验式宣传上并不会增加既定成本。

  据悉，在这些楼盘里，降价促销不只是宣传口号，“让利”的确是名副其实，而且单价越高的项目，优惠力度越大。某楼盘售楼处，销售人员介绍说，从9月份开始陆续推出优惠活动，特惠房低至1.58万元/平方米，与去年1.7万元/平方米的成交均价相比，优惠幅度颇具吸引力，也明显低于周围1.8万元/平方米的二手房均价。预计，在“金九银十”开启“跑量模式”后，楼市有望迎来一波回暖行情，这与优惠幅度密切相关。

  楼市或迎探底期

  从前期降价项目的销量表现来看，降价确实能够提振销量。开发商受制于销售业绩及资金压力，为拉动项目销量，预计项目优惠折扣力度将进一步加大，促使楼盘集中供应的区域迎来凶猛的“价格战”。对此，相关专家提示大家关注新一轮购房时机。一线城市和部分二线城市，从现在开始，到房价上涨拐点到来前，只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商的楼盘，就可出手。

  当然，在更多选择的情况下，房产项目的产品力呈现将成为影响置业者决策的重中之重。这样的市场背景下，使购房者花同样的钱可以获得更好的置业选择，成为抄底津门楼市千载难逢的良机。

  而根据本市近期的一项调查结果显示，楼市中拥有置业计划却暂缓出手的客户占据着相当一部分比例，超过七成的受访者表示，相比8月份，更加期待传统旺季“金九银十”的优惠力度。从市场成交状况分析，8月以来，商品住宅的周成交量出现了部分回升，这也令很多购房者感觉到，楼市的探底期已经到来或是相距不远。

  从整体来看，天津的商品住宅市场与全国其他城市相比，还是比较稳定的，观望情绪仍在但已经有所缓解，开发商为了尽早出清，在市场成交低迷、购房者不太买账的情况下，大多数已经给出了价格优惠底线，8至10个点位的折扣力度在当前楼市中并不鲜见，随着旺季到来，商家已经做好了更为积极的促销准备，借助这一黄金节点，部分楼盘可能会给到10至12的优惠点位。但从微观角度来看，局部市场的区域性特征还是较为明显的，部分区县的成交价格仍会保持维稳状态，对于刚需购房者来说，不失为适时出手的好时机。