资金链趋紧或导致房企并购加速 大鱼吃大鱼时代来临

房企被并购的主要原因是资金链紧张引发财务危机。今年以来，信贷紧缩导致市场成交量下降，购房者观望情绪加重，从而影响房企销售回款和资金链安全。

3月份，浙江宁波奉化最大本土房产企业——兴润置业因高达35亿元的债务违约而倒闭；4月初，南京盈嘉地产资金链断裂，所开发的合家春天项目停止施工；4月中旬，南京福地房地产公司老板张从华跑路；4月18日，浙江立德房产因拖欠多笔民间借贷，被债主逼上法庭；5月10日，青岛女地产商君利豪集团公司董事长王莉欠债12亿元而跑路被曝光。

作为泛金融及资金密集型行业，资金当属房企第一要素。兰德咨询统计上市房企2013年年报中房企资金来源数据显示，综合各类资金来源，去掉房企自筹资金外，外部资金来源中，2013年，销售定金及预收款占46.2%；来自银行贷款的比例占45.1%；其他渠道，包括基金、信托、外债、外资、典当行等，仅占8.7%。

“也就是说，销售回款和银行开发贷款占比超过了90%，而这两项都与信贷政策密切相关。而今年银行恰恰收缩了个人按揭贷款和房地产开发贷，这等于直接掐住了房企咽喉，稍有不慎就会断气。”宋延庆告诉中国证券报记者，在销售形势不乐观和信贷政策没有实质性放松的情况下，今年会有更多的企业出现资金紧张或财务危机，这也加速了房企并购的步伐。

在这波房企并购中，市场规模和占有率越大的企业受益或越大。“万科、保利、中海这些企业，银行信贷和海外融资渠道是畅通的，在市场不好的时候收购中小房企甚至是大房企，可以低价获得股权或项目，进一步巩固市场地位。”复星地产旗下一位房地产基金负责人表示。

“小而美”房企或难生存

在狂飙突进十多年后，中国房地产市场已进入转折期，增速放缓已是不争的事实。目前，房地产门槛越来越高，“强者恒强”已是行业趋势。

“可以说，房地产市场已进入规模为王的大象时代。换句话说，在房地产行业，"先做强还是先做大"的答案已经揭晓，"小而美"模式越来越没有空间，中小企业要么努力变成大象，要么被洗牌出局。”宋延庆认为。

事实上，自2008年以来，中国房地产企业的数量在不断减少，一些主业不是房地产的公司纷纷剥离房地产业务。不过，发展比较稳健的区域型房企也得到了较快的增长，在一个省份或几个城市站稳了脚跟。

但未来5年，这种模式或将难以为继。“首先，房地产已经过了轻松赚钱的时代，区域型房企走出去会更困难，异地扩张的拿地成本和市场风险更大；其次，未来城镇化的发展也会主要围绕一二线城市发展城市群，三四线城市机会不大，但一二线城市的进入门槛非常大。因此，不能做大，就只能被边缘化。”上述地产基金人士表示。