中国房地产研究报告 沪深上市房企资本成本快速上升

　　“2014中国房地产上市公司TOP10研究报告”日前在北京市发布，报告称进入2014年，主要城市房地产市场表现较为平淡，部分房地产上市公司业绩增长低于预期。但基于上一年的良好销售表现，房地产上市公司的业绩锁定性较高，结算利润率也将在今年有一定程度改善。

　　报告对135家沪深上市房地产公司和45家内地在中国香港上市的房地产公司研究显示，2013年房地产上市公司经营业绩实现了稳步增长，但在激烈的市场竞争中，由于规模效应、管控水平、运营效率的差异导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧。

　　在业绩表现方面，2013年房地产上市公司的业绩规模稳步提升，沪深上市房地产公司营业收入均值为56.15亿元，同比增长30.1%;内地在中国香港上市的房地产公司营业收入均值为194.37亿元，同比增长30.08%。同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.29亿元，同比增长8.31%;内地在中国香港上市的房地产公司净利润均值为34.02亿元，增速降至13.05%。

　　与此同时，房地产上市公司在2011年年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期，导致企业利润空间缩小、净利润增长趋缓，与营业收入的高增长节奏形成较大反差。

　　同时， 2013年沪深及内地在中国香港上市的房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值与2012年基本持平，分别为0.37元和0.64元。具体来看，沪深及内地在中国香港上市的房地产公司中分别有54%和42%的企业净资产收益率出现下滑，且大多为资产规模小、业绩表现一般的中小企业;同期龙头房企则实现了有质量的增长，行业发展分化加剧。

　　2013年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.38亿元，同比下降近30%;而内地在中国香港上市的房地产公司的EVA均值为4.04亿元，同比增长22.05%，在财富创造能力方面明显领先于沪深上市房地产公司。沪深上市房地产公司的资本成本均值增幅达23.5%，大大超过税后净营业利润的增幅，同期内地在中国香港上市的房地产公司资本成本增幅仅为13.82%，可见资本成本的快速上升已成为制约沪深上市房地产公司提升财富创造表现的关键因素。