600亿元！黑石或全盘收购SOHO中国！

3月10日消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。

黑石集团提出的私有化报价为每股6港元，较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%。当日，SOHO中国在香港暂停交易，停牌前暴涨37.58%，报价4.1港元。

这是黑石迄今在中国市场的最大投资。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权，且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

黑石或将接管SOHO中国的债务。根据SOHO中国2019年中期报告，截至2019年6月底，其负债为326.8亿元（约合47亿美元），投资资产价值为87.8亿美元。

美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金，黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元，在全球各地投资房地产资产。

黑石的重点业务包括四类：PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金。

在中国市场，黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。以相对较低的价格收购资产；派出资产管理公司进入，解决资产结构、经营等问题；使得项目升值，最后择机出售，获利退出。

黑石的PE模式核心在要掌控投资时点。如何寻准买卖时机，又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项。

▌黑石的“买买买”

2019年10月，据消息透露，SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公物业权益。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

2019年10月，黑石集团宣布已敲定协议，以59亿美元（含债务）向柯罗尼资本集团收购美国工业仓库资产组合。交易完成后，柯罗尼预计将收到逾12亿美元的交易相关收入。

黑石与柯罗尼的这笔交易包括了总面积达6000万平方英尺的465个仓库，这些仓库遍布美国26个主要市场，主要集中在达拉斯，亚特兰大，弗罗里达州，北新泽西和加州。

交易还包括了柯罗尼一个总面积400万平方英尺的仓库组合51%的股权，这个组合中的仓库相较前者设施面积更大、离城市中心更远；除了购买资产本身，黑石集团还购买了这两组资产的管理部门。

▌史上最大私有不动产交易，黑石187亿美元收购普洛斯在美业务

2019年6月，华尔街日报消息称，黑石集团正购买普洛斯位于美国的工业物流仓库，收购金额为187亿美元，其中80亿美元用于处理债务。

华尔街日报称，这是有史以来全球规模最大的一宗私有不动产交易。收购完成后，黑石将跻身美国最大的仓储物流业主之一。

此次出售的普洛斯美国仓库总面积为1.8亿平方英尺，约合1670万平方米，涉及1300座物流物业。普洛斯美国仓库的最大承租客户为亚马逊。

2019年3月，黑石集团拟100.81亿元收购上海长泰广场。长泰广场位于上海浦东新区张江板块，为轨交2号线地铁上盖物业。

长泰广场占地面积8.3万平方米，总建筑面积32万平方米，是分为高层办公区和多层商业区两部分的超级商业综合体。引入国内外知名品牌300余家，年客流高达2200万人次。

2019年2月，塔博曼宣布将亚洲分公司Taubman Asia旗下三家位于韩国和中国的购物中心50%的股权出售给黑石集团）旗下基金，交易金额4.8亿美元。

交易涉及的三家购物中心分别是韩国Starfield Hanam购物中心、位于中国西安和郑州的CityOn熙地港购物中心。其中，郑州项目是由Taubman Asia和中国王府井集团联合开发。

2013年，黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团，而到了2016年，万科以128.7亿元收购印力96.55%股权，这一进一出让黑石赚得了可观的收益。

2008年金融危机爆发之后，黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

我国传统地产企业采用的是“重资产+高周转”模式，在特定历史阶段取得了较好的发展，但也存在诸多问题（政策博弈，债务，导致财富过于集中等），在新的历史时代旧有模式显然难以为继。轻资产化运营的核心是专业化和金融化。不同的操作模式对应不同的核心能力。

轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。这方面可以借鉴黑石、铁狮门、凯德等的海外经验，其共性是，均以公募REITs的方式合理解决了退出问题。

REITs产品是构建多元化房地产金融的重要一步。通过发行REITs产品，专门投资机构从投资者处取得资金进行房地产投资管理，并将投资收益按比例分配给投资者。

如此一来，房地产行业流动性较低、非证券形态的房投资可以直接转化为资本市场上的证券类、标准化的资产——收益凭证。

通过REITs产品，房地产商可以以更少的自有资金参与投资，从而实现“轻资产+重经营”的转型战略。

另外，REITs无论是股权形式还是债权形式，都有较高的安全性和收益性，因此也能在资本市场上较好地流通，这为资金流入的稳定提供了保障。

▌运用REITs扩大资管规模、实现资产价值提升

商业价值官认为， 数字经济时代，商业地产行业应当通过以大数据、人工智能、云计算等技术工具，对人们消费行为数据和偏好进行分析，搭建数字化、智慧化消费内容及场景，增加线上渠道的粘性、推进商业地产数字化转型走向纵深。

商业地产资产价值主要以NOI/Cap Rate计量。商业价值官认为，商业地产资产价值主要取决于三个方面：NOI、资本化率和以REITs为核心的金融工具运用。

目前，整体市场利率继续下行。随着市场利率的下行，一线城市的商业地产平均年化收益率（考虑租金及资产增值）的相对优势显现，商业地产是资产荒背景下的优选。

商业地产作为REITs基础资产，本身就是保险、信托等机构投资者的重点配置对象。成为标准化REITs产品后，这种具有长期可观回报，并且与其他传统投资品相关性不高的产品，亦有望引入更多长期机构投资者和个人投资者进行配置。

来源：商业价值官