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600亿元!黑石或全盘收购SOHO中国!

天津房地产网-房掌柜 2020-03-11 14:06:58来源:房掌柜 整理
[摘要]3月10日消息,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。

3月10日消息,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。


黑石集团提出的私有化报价为每股6港元,较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%。当日,SOHO中国在香港暂停交易,停牌前暴涨37.58%,报价4.1港元。

这是黑石迄今在中国市场的最大投资。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权,且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

黑石或将接管SOHO中国的债务。根据SOHO中国2019年中期报告,截至2019年6月底,其负债为326.8亿元(约合47亿美元),投资资产价值为87.8亿美元。

目前SOHO中国已停牌。

黑石的投资模式

根据商业价值官,地产投资策略主要分为四类:Core(核心型),Core Plus(核心增值型),Value Add(价值增值型)和Opportunistic(机会型)。

美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金,黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元,在全球各地投资房地产资产。

黑石的重点业务包括四类:PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金。

在中国市场,黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。以相对较低的价格收购资产;派出资产管理公司进入,解决资产结构、经营等问题;使得项目升值,最后择机出售,获利退出。

黑石的PE模式核心在要掌控投资时点。如何寻准买卖时机,又如何提升手中资产的价值,是黑石基金的强项。

▌黑石的“买买买”

2019年10月,据消息透露,SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公物业权益。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。

2019年10月,黑石集团宣布已敲定协议,以59亿美元(含债务)向柯罗尼资本集团收购美国工业仓库资产组合。交易完成后,柯罗尼预计将收到逾12亿美元的交易相关收入。

黑石与柯罗尼的这笔交易包括了总面积达6000万平方英尺的465个仓库,这些仓库遍布美国26个主要市场,主要集中在达拉斯,亚特兰大,弗罗里达州,北新泽西和加州。

交易还包括了柯罗尼一个总面积400万平方英尺的仓库组合51%的股权,这个组合中的仓库相较前者设施面积更大、离城市中心更远;除了购买资产本身,黑石集团还购买了这两组资产的管理部门。

▌史上最大私有不动产交易,黑石187亿美元收购普洛斯在美业务

2019年6月,华尔街日报消息称,黑石集团正购买普洛斯位于美国的工业物流仓库,收购金额为187亿美元,其中80亿美元用于处理债务。

华尔街日报称,这是有史以来全球规模最大的一宗私有不动产交易。收购完成后,黑石将跻身美国最大的仓储物流业主之一。

此次出售的普洛斯美国仓库总面积为1.8亿平方英尺,约合1670万平方米,涉及1300座物流物业。普洛斯美国仓库的最大承租客户为亚马逊。

2019年3月,黑石集团拟100.81亿元收购上海长泰广场。长泰广场位于上海浦东新区张江板块,为轨交2号线地铁上盖物业。

长泰广场占地面积8.3万平方米,总建筑面积32万平方米,是分为高层办公区和多层商业区两部分的超级商业综合体。引入国内外知名品牌300余家,年客流高达2200万人次。

2019年2月,塔博曼宣布将亚洲分公司Taubman Asia旗下三家位于韩国和中国的购物中心50%的股权出售给黑石集团)旗下基金,交易金额4.8亿美元。

交易涉及的三家购物中心分别是韩国Starfield Hanam购物中心、位于中国西安和郑州的CityOn熙地港购物中心。其中,郑州项目是由Taubman Asia和中国王府井集团联合开发。

2013年,黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团,而到了2016年,万科以128.7亿元收购印力96.55%股权,这一进一出让黑石赚得了可观的收益。

2008年金融危机爆发之后,黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

借鉴:以公募REITs转型轻资产化运营 实现资产价值提升

我国传统地产企业采用的是“重资产+高周转”模式,在特定历史阶段取得了较好的发展,但也存在诸多问题(政策博弈,债务,导致财富过于集中等),在新的历史时代旧有模式显然难以为继。轻资产化运营的核心是专业化和金融化。不同的操作模式对应不同的核心能力。

轻资产化运营的门槛很高,在外部条件具备的前提下,仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力,对企业来说挑战很大。这方面可以借鉴黑石、铁狮门、凯德等的海外经验,其共性是,均以公募REITs的方式合理解决了退出问题。

REITs产品是构建多元化房地产金融的重要一步。通过发行REITs产品,专门投资机构从投资者处取得资金进行房地产投资管理,并将投资收益按比例分配给投资者。

如此一来,房地产行业流动性较低、非证券形态的房投资可以直接转化为资本市场上的证券类、标准化的资产——收益凭证。

通过REITs产品,房地产商可以以更少的自有资金参与投资,从而实现“轻资产+重经营”的转型战略。

另外,REITs无论是股权形式还是债权形式,都有较高的安全性和收益性,因此也能在资本市场上较好地流通,这为资金流入的稳定提供了保障。

▌运用REITs扩大资管规模、实现资产价值提升

商业价值官认为, 数字经济时代,商业地产行业应当通过以大数据、人工智能、云计算等技术工具,对人们消费行为数据和偏好进行分析,搭建数字化、智慧化消费内容及场景,增加线上渠道的粘性、推进商业地产数字化转型走向纵深。

商业地产资产价值主要以NOI/Cap Rate计量。商业价值官认为,商业地产资产价值主要取决于三个方面:NOI、资本化率和以REITs为核心的金融工具运用。

目前,整体市场利率继续下行。随着市场利率的下行,一线城市的商业地产平均年化收益率(考虑租金及资产增值)的相对优势显现,商业地产是资产荒背景下的优选。

商业地产作为REITs基础资产,本身就是保险、信托等机构投资者的重点配置对象。成为标准化REITs产品后,这种具有长期可观回报,并且与其他传统投资品相关性不高的产品,亦有望引入更多长期机构投资者和个人投资者进行配置。

来源:商业价值官

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责任编辑:肖硕丰

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