2019年12月,央行发布公告,在2020年3月1日至8月31日之间,将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。这意味着3月1日开始,你的贷款将面临着“房贷换锚”的问题。
房贷换锚,就是将既有房贷全部转换为“LPR模式”。
LPR利率分为1年期LPR利率和5年期LPR利率,前者主要针对实体企业而言,后者主要面向房地产,目前1年期LPR为4.05%,5年期LPR为4.75%。
未来所有房贷,都将以LPR利率作为参考基准,也就是说房贷是涨是跌、是增是减,都要视LPR利率而定。
LPR是由多家商业银行进行综合报价得出,代表市场利率,每月20日由央行发布,一直都在变化之中。
转换时间为2020年3月1日至2020年8月31日。
如果你在银行有房贷(主要是2019年10月8日之前办理的),最快从3月1日起收到银行的通知,商量贷款合同变更事宜。
2月29日工行、中行、建行、招行、农行、兴业、邮政、交行8家银行分别发布通告:银行所有存量房贷利率的计价方式要转换为“LPR+点数”或者固定利率模式,3月1日起开始办理,截至8月31日。
也就是说,如果你仍在还个人住房贷款,就可以去以上8家银行重新签贷款合同。
新的房贷利率如何计算?
根据央行规定重签之后的第一年,重签合同贷款利率是不变的,所加基点=实际房贷利率-5年期LPR利率(以2020年2月LPR利率4.75%为例)。
举个例子:
例一:原房贷为基准利率上浮
假设原房贷利率是上浮10%,那么实际执行的利率是4.9%*(1+10%)=5.39%,那你的原房贷利率与4.75%相减,即:5.39%-4.75%=0.64%,加点值就是64基点。
例二:原房贷为基准利率
假设原房贷利率是基准利率,那么实际执行的利率是4.9%,那你的原房贷利率与4.75%相减,即:4.9%-4.75%=0.15%,加点值就是15个基点。
例三:原房贷为基准利率打折
假设原房贷利率是基准利率打8折,那么实际执行的利率是4.9%*80%=3.92%,那么你的原房贷利率与-4.75%相减,即:3.92%-4.75%%=-0.83%,加点值就是-83个基点(注意是负值)。
这次的换锚,央行提供了两个选择,一是选择固定利率,二是一年一变的浮动利率。
LPR和固定利率,该选哪个?
首先要明白两者的区别:
选择固定利率,房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后也不管LPR利率怎么变化,你的房贷利率都不变。
选择浮动利率,房贷利率将会根据LPR的变动而变化。
到底该选哪个,要看未来利率的预期走势,预期利率走低,你就该选择浮动利率,也就是LPR,到时候能刚好跟着降低房贷的利率;如果未来预期走高的话,就应该选择固定利率锁死利率。
那么未来市场利率将是什么样的走势呢?
从目前来看,利率下降仍是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代,利率走低是大势所趋,很多欧美国家已经进入负利率时代。
再看我国自2019年8月LPR新形成机制改革以来,每月的LPR变化:
从2019年8月开始,到目前LPR已报价7次,其中对应的5年期以上LPR有过2次“降价”,一次是去年11月,一次是今年2月,均下降5个基点。
这也就意味着,如果你的贷款是100万,贷30年,随着LPR利率的降低,你平均每月可少还约30元。
虽然LPR下降幅度有限,不会一直下跌或一直上涨,但在未来一段时间,LPR仍有一定的下行空间,如果你选择将房贷切换为固定利率,可能在最近重定价周期内会承担略多的利息支出。
因此在目前的利率下行阶段,当然是选择LPR更好。
银行房贷利率下调后,客户称“线上体验很好”
客户对于通过手机银行APP端办理贷款利率转换是否满意呢?采访了部分有房贷贷款的客户。从调查的结果来看,大部分客户对于使用手机银行APP办理比较满意。
一位在某银行有房贷业务的客户表示,“通过线上渠道办理贷款利率转换很方便,只要下载一个APP就可以一键操作,全程下来几分钟就可以办理完,快捷方便,关键是不需要在疫情期间去银行网点办理。”
为了让客户有更好地体验,不少银行进行了快捷安排。某银行的客户经理表示,在该银行手机银行APP的首页滚动页面上,就有LPR一键转换功能,在转换渠道上,通过路径“全部-贷款-利率基准转换-一键转换”进行相关操作即可完成。
房掌柜相信随着各地救市政策的陆续出台,以及企业的全面复工,社会信心重建之后,肇庆房地产一定会迎来触底反弹,迎来一波迟到的「小阳春」。
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