正商“寻金记” 从新三板摘牌到赴港上市

“企业小的时候要有梦想，把它变成理想，把它变成现实。小企业，大梦想。”马云曾演讲道。那时正值金融风暴，淘宝“双十一”还未出现，马云和他的帝国并没有在行业站稳脚跟，前方充满了未知，他唯有一个“梦想”。

作为“小企业”的兴业物联服务集团有限公司（下称“兴业物联”）或许迎来了梦想实现的一天。

2月24日，兴业物联发布公告称，公司已透过联交所申请批准已发行股份及上市买卖。该公司由正商集团间接持有75.45%的股权，其大部分物业管理服务收益同样来自正商集团开发的非住宅物业。

观点地产新媒体了解到，兴业物联计划发售约1亿股，招股价介乎1.5元至2港元，集资最多2亿港元，预计3月9日挂牌。其中，全球发售包括国际配售初步提呈9000万股股份，占全球发售提呈发售的发售股份总数的90%，香港公开发售初步提呈1000 万股股份，占全球发售提呈发售的发售股份总数的10%。

关于公司赴港上市，兴业物联主席兼行政总裁朱杰于2月25日上市记者会中说道：“来港上市是经过长期规划，香港市场成熟和国际化，符合公司着重竞争力和长远发展的方向，新股路演亦可以透过网上形式进行，对招股反应有信心。”

诚然，作为正商集团第二个港股上市平台，兴业物联正值“受命于危难之间”，其成功登上香港资本市场或将成为缓解正商集团业绩疲软的关键点。

从新三板到赴港上市

事实上，兴业物联成立时间已有超过20年，算得上一家“有故事”的物业管理公司。其定位为非住宅物业物业管理，于2017年10月开始向物业开发商提供智能化工程服务的业务，包括保安及监控系统、门禁系统、设计及安装等。

该年11月，兴业物联于新三板开始挂牌，但刚过一周年，其就于2018年12月申请终止挂牌新三板，并于2019年1月成功摘牌。彼时，兴业物联表示，摘牌系战略发展调整的需要。

回顾新三板挂牌期间，兴业物联2016年至2018年收益总额由4727.6万元增至1.31亿元，年复合增长率66.4%；净利润由1148.6万元增至3422万元，年复合增长率为72.5%。

摘牌后，兴业物联在更新的招股书披露中，上述两项数据同比亦有增长。截至2019年前9个月，其收益总额为1.27亿元，净利润为2811.8万元，分别同比增长41.92%、6.93%；同时，目前没有有息贷款。

从新三板摘牌到赴港上市，不难发现，新三板流动性差、融资环境不乐观的弊端，已经无法支撑起企业发展需求。同期，蓝光嘉宝、保利物业等亦有类似操作，两者均已完成赴港上市。

但与上述房企相比，兴业物联的规模显然难以同日而语。截至目前，兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、3幢政府楼宇及一个工业园，在管总建面为240万平方米，其中接近九成由正商集团提供，并且集中在河南省。此外，其还有储备的合约面积170万平方米。

在上市记者会上，朱杰亦承认了公司目前在规模上的短板。他表示，公司与正商地产一直维持良好合作关系和业务往来，未来发展可受惠于母公司广泛的业务组合，确保未来有稳定收入来源。

而此次募资的用途自然会优选用于扩大规模。在约2亿港元募资中，其中72.3%将用透过收购合适的并购标的拓展业务、7.2%将用于提升公司的物业工程服务、10.5%用于提升物业管理服务，以及10%用作一般营运资金。

“公司未来主要以中小型非住宅物业公司作为收购标的选择，并不考虑其在管面积多少，而是综合考虑其财务状况、运营状况以及社会口碑，来进行综合研判做出选择。同时公司未来发展首选仍是河南省，也会考虑往华中地区包括山东、安徽、山西以及陕西等邻近省份发展。”朱杰进一步透露。

正商的“新稻草”

此前受疫情的影响，房地产行业一直处在焦虑的情绪中，在项目建设停工、销售处暂停等背景下，房企纷纷采取网上销售、无理由退房、七五折优惠等手段。直到今天，才有些许复苏的气象。

在这期间，唯独物业股成为房地产行业中的一股“春风”。据观点地产新媒体统计，2月3日至2月17日23家物业股中，超过二十家物业股股价累计上涨，过半涨幅在20%以上。

而此时将非住宅物业管理平台成功上市，可以说，正商集团抓住了机会。

对此，业内人士认为，疫情对商业楼宇的物业管理造成了短期的冲击，但随着复工进度的慢慢展开，加上短期的补贴政策红利可以弥补近期上升的成本，市场仍然对物管公司有所青睐。

但为何正商集团选择将兴业物联赴港上市，而不是规模更大正商物业进行赴港上市？据正商集团官网显示，目前，正商物业累计接管面积1600余万平方米，合同面积1600余万平方米，服务项目60余个。

上述业内人士指出，不将正商物业赴港上市，可能是兴业物联主打的非住宅物业盈利较高，有较大赢利空间。

此外，据市场研究机构预测，作为2020年第一只上市的物业股，从估值上看，兴业物联招股价区间为1.5-2港元，PE（TTM）为18.6-24.7倍。如考虑业绩增长前景，预计2021年利润规模达到0.7亿元，PE（2021E）为8.3-11.1倍。

但与抓机会的兴业物联相比，正商集团本身却面临着不少的挑战。

自2017年开始全国化以及多元化布局以来，正商集团将大部分资金倾向于地产平台正商实业。期内，后者在北京、青岛、武汉、文昌等城市扩储，其中不泛拿一些高价地或低利润空间的地块，包括2017年4月以41亿元拿下丰台新宫村和顺义区仁和镇自住房地块。

持续的投入导致正商的现金流已难以覆盖负债。据正商实业2019年中期财报显示，期末，公司现金及银行结余总额账面值为约13.2亿元，公司拥有人应占负债、权益净额分别为约245.1亿元及约11.7亿元。

到了2019年末，正商实业亦有发行高息债券。其中2019年10月、12月发行2021年到期合计的3.4亿美元12.8厘有限票据。 

河南省目前是疫情重灾区之一，作为本土房企正商集团则遭受着更大的考验。于近日，穆迪将正商集团及正商实业评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时维持正商的B1企业家族评级以及正商实业高级无担保债券的B2债项评级。

穆迪预期，在未来6到12个月，正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平，主要由于对正商集团现金流放缓（主要是现金回收周期延长的结果）存在担忧，以及该公司实现业务增长计划的能力受到限制。

种种因素下，此时兴业物联的成功上市，无疑成为了正商集团的“新稻草”。