还债高峰期来临房企迎资金大考 2019年6.1万亿债务待还

       近日，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，而这只是房企融资成本高企的一个缩影。2019年，面对已经迎来的还债高峰，房企不得不高成本“借新还旧”，自寻出路摆脱资金困局。

　　有业内人士认为，2019房企融资成本将保持高位。在还款压力下，房企流动性较弱，有着较高的再融资需求的房企数量不断增加，这将进一步加剧融资难度，融资成本或再度提高。

　　131家房企负债7.89万亿元

　　2018年下半年，房企频频发布融资计划，开卖股权，多渠道进行“补血”。背后原因则是过去几年大规模举债快速扩张。

　　国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元;2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元，四年融资总额高达29531亿元。

　　Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。具体来看，万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元，增幅高达24.5%;绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%;保利地产负债总额从2017年底的5382亿元，增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%。

　　在此背景下，房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%;*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%;香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

　　净负债率方面，喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为避免在规模战中落后被收购，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。

　　2019年6.1万亿债务待还

　　在房企负债大幅提升的背景下，房企有息负债规模不断加剧。

　　“有借就有还”，在连续几年巨量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。

　　从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

　　在此背景下，2018年房企频频融资，利率大幅上升。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

　　除了发债融资外，房企还通过信托渠道高价“补血”。中国信托业协会发布的数据显示，截至2018年三季度末，从信托资金配置领域来看，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较上季度末的2.51万亿元仅略增4.37%;投向房地产的信托余额在资金信托中占比13.42%，较二季度末的占比上升1.1个百分点。

　　另外，根据用益信托网最新数据显示，2018年四季度以来，68家信托公司共发行2172.7亿元的集合房地产信托产品，产品平均年收益率高达8.59%，而2017年同期则仅为7.31%。

　　值得一提的是，除信托发行利率提升外，房企海外发债利率也大幅上调。

　　国际评级机构穆迪此前在报告中指出，从2018年11月来看，7家受评房企在境外发行债券，过去1-2年其融资成本总体有所提高但债券期限缩短。预计在融资需求的支撑下，中国房地产业未来12个月开发商平均融资成本将继续上升。

　　警惕房企债务风险加剧

　　2018年12月底，银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。

　　此前，五洲国际公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。时隔半个月，华业资本也发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。

　　刘敏指出，所谓的黄金十年，成就了房地产业快速发展，但另一方面，也为房企粗犷发展所造成的产品同质化埋下了伏笔，同质化产品所带来的规模化竞争成为今天房企负债高企的根源。对于房企而言，所谓转型不仅仅是拓宽融资渠道，寻找更低廉和长期的资金，关键还在于如何变革自身的商业模式。在现行商业模式下，高负债导致高周转，而高周转进一步加剧高负债。

　　58安居客房产研究院研究员张波表示，预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存，状况不好的会离场。

　　有业内人士认为，虽然从现在来看，房企资金风险依然可控，但规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求仍然迫切。因此，随着房企负债到期的规模不断增加，房企的资金压力加大，融资需求上涨，应警惕众多不可控因素加剧房企债务风险。

　　全面降准难使资金面有较大改观

　　对于当前资金面紧张的情况，在张宏伟看来，按照往年的经验，年底各融资渠道收紧，部分发行受到管控推延至春节后，因此，预计节后可能会好一点，但是也很难说有大幅好转。一方面，2019年楼市调控仍是大基调，金融机构对于房地产的相关融资也会监管和管控，虽然会有好转但不可能会大幅放水;另一方面，房地产行业市场趋势已经下行，房地产项目面临销售压力和亏损风险，金融机构在行业下行周期也会对所投项目做比较谨慎的判断，房企想获得融资也没那么容易。

　　近期，央行决定再次全面降准，净释放长期资金8000亿元，业内普遍预期房企资金压力将得到较大缓解，但是张宏伟对记者表示，今年上半年有可能缓解一点，但并不会带来太大的利好，因为现在市场本身处在下行周期，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分资金无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，之前降准对楼市没有太大影响，这次也同样，楼市降价的大趋势不会改变。

　　在房企整体融资环境仍较为严峻的情况下，充足的现金流成为房企生存的关键。克而瑞研究中心认为，在未来的一段时间内，促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是这段时间的主旋律。在表内融资收紧的情况下，未来房企将继续深化与金融机构的合作、尝试开辟境外融资渠道，并通过开展新型融资方式积极拓宽融资渠道。同时，房企也将不断优化融资结构，通过增加中长期贷款和表外融资，将财务杠杆控制在合理水平。

　　中国指数研究院也指出，未来随着楼市调控政策的持续深入和金融监管的不放松，土地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧使房地产公司在规模增长的压力下面临较大的现金流风险，未来随着偿债压力的加大，保持充足的现金流成为关乎生存的关键因素。大型房企凭借良好的信誉评级和综合实力，获取资金的能力较强，而部分中小房企融资难度加大，未来将面临较大的流动性压力和债务兑付风险，影响企业的持续发展。未来，随着房地产债券到期高峰的到来，房企务必关注房地产债券的偿付风险，应更加重视现金流管理，以加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力，防范资金风险。

　　(房掌柜整理自证券时报、经济参考报)