楼市2019：“稳”字当头 进一步回归居住属性

回顾2018年，在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。

　　过去一年，在延续政策调控稳定性的同时，因城因地施策、市场分类调控得到落实，市场秩序更加规范，房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现积极变化。

　　2018年12月19日至21日召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。之后召开的全国住房城乡建设工作会议进一步明确，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

　　房地产市场“稳”字当头，会出现哪些新趋势?2018年年底，中国建设报社围绕共建行业平稳健康发展举办了第八届责任地产高峰论坛系列活动，来自政企研学媒的专家学者对今后房地产发展作出了预判。

　　趋势：“稳”字当头、小幅调整

　　今年1月3日，58同城、安居客发布的《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》指出，2018年是“调控年”，也是房地产新周期的重要年份。这一年，房地产市场回归理性，价格走势趋于平稳，商品房销售金额超越2017年再创新高。在用户行为方面，去年3月，70平方米~120平方米的二手房需求占比过半，50万元~150万元的价格段受到购房者青睐。

　　去年12月26日，当代置业(中国)有限公司副总裁孙帆在第八届责任地产高峰论坛上用“稳定”二字总结和展望房地产业。“随着房地产长效机制更加成熟，未来会有更多因城施策的空间。无论是价格还是成交量，2019年的市场会有一个比较稳定的表现，不会有太大的起落。”孙帆认为，未来，房地产复制式的开发模式会被颠覆，企业应对市场的最好办法就是不断完善产品体系。

　　中建一局集团房地产开发有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、监事会主席冯定权也以“稳”来概括对2019年行业发展的展望。他认为，房地产平稳发展是大趋势。从行业的历史发展周期看，有些企业快速提升，也有些企业面临转型，优胜劣汰的更迭是正常现象。随着行业的发展，产品会愈加多样化，以满足客户对产品多样性的需求。

　　“房地产市场足够大，开发商要找准自己的定位，才能行稳致远。房地产品质提升很重要，人民群众对生活品质的追求是根本性需求。好的住房产品要涵盖居住功能、环境设计、居家便利等。”冯定权说道。

　　“刀刃上求平衡”，贝壳研究院院长杨现领这样预判2019年楼市，“房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有巨大的债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性风险。因此，2019年的政策面更可能是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。”他进一步分析认为，首先，调控主体由中央转向地方。近来，多地调整政策就是地方政府针对本地房地产市场发展阶段和特定问题而制定的。其次，调控方式由调控交易转向调控供给结构。今后，可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量资源、为住房保障提供更多财政支持等。

　　在二线城市，房地产市场的变化也在显现。在近期举办的“责任地产 美好泉城”高峰论坛系列活动上，山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海表示，济南市房价全面、大幅、长期下降的基础还未出现，下降通道尚未形成。调控的目的就是为了实现房地产市场平稳健康发展，“太热”或“太凉”都不是好事。

　　近期，中国社科院在北京发布的《中国住房发展报告(2018~2019)》(以下简称《报告》)显示，2018年以来，房地产调控政策不断加码，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。对此，《报告》预测，2019年，房地产调控将是平稳的，同时市场将出现再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，市场总体转向降温通道，不会出现剧烈波动。未来一年，一二线城市总体市场上行压力有一定增加，增长是主导趋势;三四线城市市场向下的压力将增加，库存也可能再增加。

　　调控：因城施策、分类指导

　　2018年12月以来，部分城市对调控政策进行了适度调整，有人将其解读为释放调控放松信号。但业内人士、专家和学者普遍认为，在“房住不炒”的指引下，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。随着房地产长效机制进一步落地，未来房地产将向平稳健康发展。

　　对于此次中央经济工作会议对房地产的定调，全国政协经济委员会副主任杨伟民认为，房地产调控政策没有变化。“对房地产的表述由‘差别化调控’变为‘分类指导’，并没有多大差异。说‘调控’改为‘指导’意味着放松调控是瞎解读。”杨伟民指出，居民用地不足导致高地价，也带来了高房价。房地产市场要实现多渠道保障就要打破垄断，但是现在并没有完全打破。除了要灵活运用集体经营建设用地，还要考虑建设租赁房。

　　清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉用“健康”来展望2019年房地产发展趋势。刘洪玉认为，“健康”是一种状态，也是行业平稳发展的目标。从市场角度看，一方面，市场要健康发展就要因城施策、分类指导，尽可能多地让市场规律发挥作用。另一方面，行业和企业要健康发展就要改变过去追求规模、大而不强的“虚胖”发展模式。从产品角度看，产品要健康发展就要追求高质量发展并推动行业发展。

　　刘洪玉认为，中国经济进入新常态，企业在大规模扩张和发展的过程中难免存在决策瑕疵且被快速上涨的市场价格所掩盖。2019年，可以把速度放慢一些，思考新环境下应该怎么去做。“有观点认为，未来将由几百家企业垄断市场，中小型企业都会被淘汰。对此，我不太认同。以美国住房建造商协会为例，其会员有几万个，其中有相当多会员每年建造百八十套房子，也有会员虽然一年建造不到十套房子但在细分领域做得很好。”中原地产首席分析师张大伟表示，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议再次明确“房住不炒”，表明房地产调控力度将维持之前状态。虽然最近部分城市出现微调，但从整体看基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会改变。从政策预期看，宽松政策出现的可能性不大。

　　“2019年楼市调控很难再加码。”同策研究院总监张宏伟认为，直辖市、省会城市、计划单列市等核心城市将维持现状。其他城市则根据市场，如房价上涨或下跌、库存增加或减少等状况，可能会“一城一策”进行灵活调整。

　　张宏伟认为，目前，市场涨幅明显放缓，楼市告别“高烧”，调控再收紧和加码的市场基础不存在。因调控周期相对较长且更加注重长效机制对于楼市长远发展的影响，构建房地产市场健康发展长效机制将成为调控的主要方向。

　　心态：回归居住、重返现实

　　国家统计局数据显示，2018年1月~11月，全国商品房销售面积达到14.86亿平方米、同比增长1.4%，销售额12.95万亿元、同比增长12.1%，而2017年全年商品房销售金额为13.37亿元。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从当前市场情况看，2018年全国房产销售额大概率将突破14万亿元，并且有可能成为峰值数据。