12月房企实际融资锐减六成，全面降准后能有多大宽松空间？

近期，发布融资信息的房企不在少数，更有多家房企大额融资计划获批，房企融资似乎有了回暖迹象，但是实际情况并非如此。

研究机构的最新统计显示，12月典型房企实际融资总额环比大降超六成，迎2018年以来最大降幅，再创2017年以来单月融资新低。其中公司债、信托、境内银行贷款等融资方式的融资额度均大幅下降，不仅境内，境外融资也大幅下降。

40家典型上市房企月度融资总额数据 来源：同策研究院

随着央行决定再次全面降准，将净释放长期资金8000亿元，业内普遍预期房企资金压力将得到较大缓解，但是也有业内人士认为，今年上半年房企资金压力有可能缓解一点，但并不会受到太大的利好，因为现在房地产市场本身处在下行周期，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张。

业内人士认为，在房企整体融资环境仍较为严峻、偿债压力逐渐加大的情况下，保持充足的现金流成为关乎生存的关键。

12月房企融资总额跌破200亿

表面上看，年底债权审批速度加快，房企全力加速融资，发债量迎小高潮，但据同策研究院统计，真正成功发行的少得可怜。数据显示，2018年12月，40家典型上市房企融资总额仅为181.52亿元，环比大减64.12%，迎2018年以来最大降幅，再创2017年以来单月融资新低。

数据来源：同策研究院

从趋势来看，继去年9月、10月融资金额两连跌之后，11月份有所回暖后，12月又震荡下跌。具体来看，12月债权融资为180.49亿元，占房企融资总量的99.43%，环比下降64.28%。其中，境内银行贷款融资为57.74亿元，占比32%，环比下滑33.12%;公司债融资50.28亿元，占比28%，环比下滑75.95%;中期票据融资39.57亿元，占比22%，环比下滑8.87%;信托贷款金额25.9亿元，占比14%，环比下滑64.81%;其他债权融资仅6.7亿元，占比4%，环比下滑92.7%;委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

对于各债权融资方式融资额度均大幅下降的原因，同策研究院研究总监张宏伟接受证券时报记者采访时表示，年底可能因为额度紧张的原因，融资渠道管控仍比较严格，所以11、12月看下来其实资金压力还是蛮大的。表面上看，进入12月以来，资产证券化属于持续高发期，多笔房企ABS成功获批，但实际统计情况看，绝大多数处于计划、核准阶段，真正发行成功的很少。

“如此大规模的滑坡并不多见，2018年收官月跌破200亿元，这个数字或多或少让人难以接受，2018年或是房企融资最差的一年。虽然年末是房企发债高峰，但找到的钱真正揣到口袋里，可能要等到春节过后才能好转。”张宏伟说。

不仅融资规模大幅缩减，融资成本也不断提高，在12月已披露的数据中，最低的一笔融资成本已经在5%以上，融资成本最低的是万科地产5.25年期固息票据，票面利率为5.35%;融资成本最高的2笔均来自绿地全球，一笔发行2.8亿美元定息债券(中期票据)，一笔发行了1.5亿美元公司债，债券票面利率均高达9.125%。

在境内融资渠道紧缩的环境下，境外融资渠道也在进一步收紧。同策研究院统计显示，2018年12月境外融资大幅下滑，外币融资总额55.8743亿元，环比下降63.19%。

全面降准难使资金面有较大改观

对于当前资金面紧张的情况，在张宏伟看来，按照往年的经验来看，年底各融资渠道收紧，部分发行受到管控推延至春节后，因此，预计节后可能会好一点，但是好转也很难说有大幅好转。因为一方面2019年楼市调控仍是大基调，金融机构对于房地产的相关融资也会监管和管控，虽然会有好转但不可能会大幅放水;另一方面房地产行业市场趋势已经下行，房地产项目面临销售压力和亏损风险，金融机构在行业下行周期也会对所投项目做比较谨慎的判断，房企想获得融资也没那么容易。

近期，央行决定再次全面降准，净释放长期资金8000亿元，业内普遍预期房企资金压力将得到较大缓解，但是张宏伟则对证券时报记者表示，可能短期内到今年上半年的阶段有可能缓解一点，并不会受到太大的利好，因为现在市场本身处在下行周期，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，并且这不是今年的第一次降准，之前对楼市没有太大影响，这次也同样，楼市降价的大趋势不会改变。