“宅地只租不售、三价合一、731……”：2018深圳楼市政策盘点

在“房住不炒”和“因城施策”的大基调下，2018年深圳出台了一系列调控政策，这些政策在多方面多维度影响市场走向。

　　站在年终岁末的节点，盘点总结成了告别过去的例牌，2019年深圳又会出台哪些调控呢？

　　宅地只租不售

　　时间：2月1日

　　政策：深圳挂牌出让4宗住宅用地，均位于深圳东部，其中一块限售5年，三块为租赁用地，只租不售。

　　影响：新增可售住宅用地供应量减少，未来一段时间，新建商品房供应量将有所减少。只租不售地块对竞买企业的资质和运营要求较高。目前，深圳出让的只租不售地块均被深圳人才安居集团拿下。

　　“三价合一”

　　时间：3月28日

　　政策：深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以网签备案合同价款和银行房屋评估价的最低值作为计算基数，确定贷款额度。

　　影响：“阴阳合同”将无计可施。

　　棚改新规

　　时间：5月底

　　政策：《关于加强棚户区改造工作的实施意见》

　　棚改安置补偿标准中，产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2。如果因个别业主提出不合理要求或部分产权人不明确影响改造，区级政府可依法实施房屋征收。楼龄20年以上且符合条件的住宅可以纳入棚改。

　　影响：棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

　　二次“房改”

　　时间：6月5日

　　政策：《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》

　　深圳将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类，占住房供应比例依次为40%、40%、20%。

　　到2035年，将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

　　影响：二次“房改”明确了保障性住房供应目标，对保障中低收入人群住房具有积极意义。不过，深圳长期面临人多地少的局面，完成这一目标具有挑战。

　　人才引进“秒批”

　　时间：6月13日

　　政策：《深圳市普通高校应届毕业生引进和落户“秒批”(无人干预自动审批)工作方案》新政实现零费用、零排队，一次跑动自动审批，符合条件的应届毕业生将无障碍落户。

　　影响：深圳入户条件大大放宽，虽然不是针对房地产行业制定的政策，但是依然会对深圳楼市未来需求的扩充起到一定影响，深户相比于非深户最大优势在于可以直接购房，没有任何购房条件限制。

731政策

　　时间：7月30日

　　政策：《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》

　　7月31日之前购买的商务公寓和住房，不在禁止转让之列，购买的时间以网签录入时间为基准。7月31日(不含7月31日)之后购买且属禁止转让范围的，商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记，并在不动产权利证书“附记”栏中记载：根据深府办规〔2018〕9号文规定，XXXX年XX月XX日前禁止转让。

　　影响：“731新政”共包括了四个要点：企业限购、商务公寓限售、个人限售和抑制离婚炒房。

　　个税起征点提高

　　时间：8月31日

　　政策：《关于修改

　　“新个税法”采取“一次修法、两步实施”的方式，第一阶段将在2018年10月1日至12月31日执行减除费用调高、税率表调整两项规定。第二阶段从2019年1月1日起，将全面实行综合申报、专项附加扣除、预扣预缴、汇算清缴制度等新税法全部内容。

　　影响：降低中低收入人群的税收负担，增加税后收入，拉动消费。此外，房贷每月扣1000元，最长不超过240个月。直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市的房租，每月扣1500元。

　　城中村总规

　　时间：11月5日

　　政策：《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》

　　针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。范围内用地在2018-2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。此外，文件还提到将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

　　影响：近年来，以城中村改造为代表的城市更新，已经成为深圳住房用地供应的主要来源。深圳拟出台城中村总体规划可以看出，这意味着未来七年深圳新增供应商品房将下降，供应减少，价值升高，对已经立项的项目而言将是一大利好。

地价测算新政

　　时间：12月17日

　　政策：《深圳市地价测算规则》(修订稿)

　　深圳将统一全市地价管理体系，同时新增公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准，加大对人才和保障性住房等民生领域的支持。

　　新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准，并专门设置了“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”产权调节系数，进一步降低保障性住房的地价水平。

　　影响：修订稿对试行稿中产权限制的各类情形进行系统归纳，能够大幅降低不得转让性质产业用地地价水平，充分体现对实体经济的政策支持。

　　经适房上市交易

　　时间：12月27日

　　政策：《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》

　　经适房买卖合同签订满5年，经适房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益。

　　影响：经济适用房作为一种过渡型政策性住房产品，满足条件上市的经济适用房增加住宅存量市场的供应量。