【年终盘点】2018东莞楼市关键词，你最先想到的是……

回首2018，关于2018年楼市，你脑海中首先跳出的是什么？房贷利率一涨再涨，楼盘降价业主维权，还是万科高呼“活下去”？

辞旧迎新之际，房掌柜特别盘点了2018年东莞楼市十大关键词，带你一同回顾这一年东莞地产圈的大事记。

楼市降温

占据全年C位

2018年，东莞楼市调控咬紧“五限”不放，市场需求受抑制，观望氛围笼罩全年，购房者与开发商之间的博弈持续拉锯中，楼市降温始终坐稳了2018年东莞楼市10大关键词的宝座。

据合富统计数据显示，2018年截至12月27日，全市商品房网签87007套，累计699.7万㎡，签约金额约1212.8亿。其中，住宅网签43872套，累计503.4万㎡，签约金额898.7亿。全年住宅网签面积预计在510-515万㎡，若以515万㎡计算，比2017年减少9%左右。

从楼盘现场看，市场表现也差强人意。同比2017年，东莞楼市暖场活动持续举办，但整体人气依旧不足，来访转化率与实际认购量都处在低位。直至金九银十，东莞楼盘加大优惠力度，市场人气才有所回升。

二手楼市方面，受“三价合一”、放款延迟利率上浮等因素影响，2018年东莞二手楼市也受到了极大冲击。从网签数据看，截止至12月16日，二手房签约318万㎡，同比2017年下滑超20%。

而排除网签滞后因素，二手房成交更为惨淡。据业内人士透露，2018年东莞二手房真实成交量下滑起码3成以上。

活下去

房企打折促销自救

9月底，万科在其2018大梅沙秋季内部会议上，喊出“活下去”主题，不仅让它自己又火了一把，也喊出了2018年国内众多开发商的心声。

在持续调控影响下，全国各地楼市运转周期延长，资金回笼变慢，越来越多沿用传统“高杠杆”快跑模式发展的中小型房企，正面临着“凛冬”的生死考验。面对市场压力，走到2018下半年，陆续有城市传出抛售、减价声音，当然也引发了“房闹”闹剧。

回到东莞市场，经历了低迷的上半年，三季度东莞楼市开始发力，新盘供应恢复正轨。为刺激市场，东莞开发商也终于在金九银十不约而同采取了“以价换量”战术，推出一定数量的“一口价房”、“特价房”、 “年尾钜惠”等促销打折手段，让利空间1000-3000元/㎡不等，分期首付、低首付等杠杆也活跃起来。

开发商促销给力，购房者自然买账，金九银十之后，东莞楼市人气开始好起来，全新项目都以合理的价格入市，新房开盘去化率有所提高，尤其是刚需上车盘，如万科第五城、卓越弥敦道、阳光城御景湾等，据悉去化率都达8成以上，促销力度最猛的公寓盘，如万科东江之星、碧桂园苹果等市场热度更高。

“三价合一”

“二手”行业重新洗牌

“三价合一”风终于在2018年吹到东莞，成为了购置二手房不可避免的话题之一。

所谓“三价合一”，说的就是在二手房交易中的成交价、评估价以及网签价都统一（即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”），并按实际价格计税和申请贷款。

政策终结了 “阴阳合同”、“高评高贷”等漏洞，于行业而言是良性引导，于购房者和中介而言却是晴天霹雳。经过2年暴涨，如今东莞二手房价早已翻倍，交易税费也水涨船高，严格执行“三价合一”，10多万税费的房源大有存在。购房门槛拔高，二手房市场交易量骤减。

受政策影响，东莞二手房行业风向急转，中介有的靠“满五唯一”的免税房和租赁业务支撑，有的扩大新房联动业务，但受大环境影响，行业重新洗牌不可避免，很多中小规模的中介门店倒闭了，业务员纷纷转行。

“2018年，受到房贷利率上浮、三价合一等共同作用，二手房成交一落千丈，成交量回到了2008年的水平，全市约三分之一的中介门店倒闭了，很多经纪人转行。”年中，东莞房地产中介协会会长罗凤在接受房掌柜专访时透露。

利率上浮

刺痛购房者神经

房贷利率在楼市中成为了热词，分分钟影响着你还贷后的零花钱！

面对从严的楼市调控、低迷的楼市、购房者的浓厚观望态度，过去一年，东莞楼市的新房成交量急速下滑，加上房贷利率持续走高，接连上演“几级跳”的大戏，利息大幅上涨，对购房者来说可谓雪上加霜。

2018年，政府坚持“房住不炒”，东莞房价整体处于高位，银行的房贷从严收紧，表现为放款时间延长，二手房房贷时间基本拖半年以上，另外房贷利率一再上浮，峰值时首套房利率上浮10-20%，二套房曾高达30-40%。

不过，近期房贷利率似有松动。据中原统计数据显示，近期东莞房贷利率下调了5-10%，但整体房贷利率仍处于高位，购房成本依旧较高。

抢地大战

房企从疯狂回归理性

这一年来，东莞土地市场风云诡谲，上半年寂静无声，下半年热闹非凡，这边本土房企销声匿迹，那边外来房企激烈竞拍，市场反差很大。

“断供”、“流拍”、“中止、终止出让”、“土拍门槛提高”、“合作开发”等词频频出现，让2018年的东莞土地市场印象深刻。

2018年东莞土地市场出现了冰火两重天的情况，由断供数月转变为小波“供应潮”，房企历经断供后由激进趋向于理性，土地市场也逐渐随着楼市低迷而降温，而商住地的出让条件、规划等相当苛刻，加之年末资金流限制，第四季度东莞土拍大降温，多宗地底价成交，部分条件苛刻地块甚至出现“流拍”、“中止/终止出让”等现象。

2018年，东莞共挂牌出让41宗商住、商服地，其中3宗流拍、6宗终止/中止出让，实际成功出让商住商服地29宗。其中，商住地成交26宗，累计占地约104.87万㎡，建筑面积约238.32万㎡，出让金累计超245亿，同比去年增长37%。

“房住不炒”

坚持调控不放松

2018年，住建局一再强调“房住不炒”，坚持调控不放松。在此导向下，东莞楼市调控政策不会放松，也不可能放松。

5月初，东莞发布了《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，对东莞新建商品房备案价管理进一步加强，新房首次备案价上浮幅度从“不得高于前3个月同区竞品15%”调整为“不得高于前6个月同区竞品10%”，并且提出新建商品房价格一经备案不得上调，可见政府对于楼市调控的决心。

对于购房者而言，2018年东莞还是有好消息传出的。

第一个，是公积金松绑，取消了原来对于最高贷款额度的单/双职工区分，提高了公积金贷款额度，首套房最高可贷120万，二套房最高可贷80万。

第二个，则是在一份征求意见稿中，提出“购房者签认购书起2个工作日内反悔，开发商无理由退定”。据悉，该政策将会在由市住建局和市工商局牵头、房协组织成立的“东莞市房地产企业诚信联盟”中首先执行，初步计划在2019年三月份实施。据房掌柜了解，2018年加入诚信联盟的房企已近50家，参与楼盘上百个，若此政策全面铺开，对购房者、行业而言都是一大利好。

总的来说，2018年东莞楼市调控依然从严，局部有所放松。在2018年将近收尾的关口，全国多地传出疑似楼市松绑的曙光。对此，东莞业内表示，东莞不会立马跟进，来年调控大基调不变，不排除局部放松的可能。 

裁员潮

中介最先感受到寒冷

随着贸易战升级，在整体经济下行和调控压力下，2018年的地产圈也难独善其身，甚至一度传出“裁员潮”话题。

虽然被报道裁员的房企一再强调，裁员子虚乌有，属于企业编制优化。但不可否认的是，上半年还大规模招兵买马的房企们，进入下半年后都明显沉寂了，许多企业也在悄悄“瘦身”。

回到东莞市场，并未见企业明显“瘦身”，但很明显，上半年频发的招聘广告在下半年很少见了，尤其是此前热门的“土地拓展”类岗位，很多企业都已表示“不需要”。前程无忧招聘网上，岗位选择也不多，多为销售经理、中介等，或许与基层人员流动大有关。

真正感受到寒冷的，是二手房中介行业。受调控、三价合一等影响，2018年东莞中介面临着严峻的市场考验，小中介要么被整合要么关门，基层中介流失严重。保守估计，2018年东莞房产中介从业人员至少有3分之一转行。

城市更新

迈入“2.0”新里程

近年，东莞的土地开发接近“触底”，已迈进盘活存量土地的阶段，为进一步提升城市品质，城市更新也成为了这一年东莞政府的重要工作。2017年11月22日，东莞市城市更新局的正式成立，预示着城市更新迈入“2.0”新里程。

2018年，东莞土地市场有2个热点，一个是招拍挂市场，另一个则是城市更新领域。

或许是上半年商住地供应短缺，或许是招拍挂一度太火，城市更新项目不知从什么时候起，成了新开发商进入东莞的捷径。万科、碧桂园、金地、保利、星河、华润置地等众多品牌房企依然是主角，在活跃于招拍挂市场的同时，也积极在城市更新领域开拓争抢资源。

表现最为突出的，是华润置地。通过招拍挂进入东莞人眼球的华润置地，仅2018年就布局了塘厦A村项目、东城城市更新等十数个项目，还有不少项目处于洽谈阶段。

2018年，也是东莞有史以来城市更新改造项目入市最多的一年，万科城市花园、丰华珑远翠珑湾、卓越弥敦道、融创玖玺台、阳光城愉景湾、华堂九里、丰泰湾区风华世家、时代香海彼岸等一批项目，都是通过改造而来。

长租公寓

市场规模在扩大

近年，国家政策两手抓，鼓励发展租赁市场。在此导向下，全国各地的长租公寓井喷式增长。这股风也吹到了东莞，2018年东莞长租公寓市场在此扩大规模。

如今，东莞长租市场，还是东实、万科、碧桂园等品牌房企的游戏，典型代表有中天的悦居HOME 、碧桂园的“BIG+碧家国际社区”、东实与建鑫携手的“莞寓”、万科旗下的泊寓、世联行入资的“红璞公寓”“城市主场”国际青年公寓等。

除企业开发、改造长租公寓外，2018年东莞中心城区还出现了“分散式长租房”。即由企业出资，直接向业主签3-10年长期租赁合同，改造后再投入市场转租。据了解，这种模式目前只限于城区，还处于试水阶段。

12月，东莞房管局发文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（征求意见稿）》，鼓励企业发展房屋租赁业务，提出入学或实行“租购同分”等构想。可以见，在政策支持下，东莞租赁市场、长租公寓市场，将会有更大的发展空间。

粤港澳大湾区

被放鸽子也愿等

从一季度到四季度，从2018年到2019年，万众期待的粤港澳大湾区规划一再“放鸽子”，但这并不影响它在地产圈的热度的市场关注度。

东莞作为粤港澳大湾区的“明星”城市，未来将迎来新的发展机遇。尽管目前来说，东莞城市建设、产业升级等方面仍与广深港有不少的差距。不过，作为进入大湾区的珠三角9市之一，和其他8个城市相比，东莞依然被许多人看好。

处于广州、深圳两大一线城市之间，东莞房价、地价都处于相对洼地，这让许多开发商都看到了东莞房地产市场的开发潜力，纷纷抢滩。据房掌柜了解，2018年东莞商住地招拍挂市场沦为外来房企的独角戏，新加入的就有8家，其中4家“国”字头。

有消息透露，粤港澳大湾区规划将于2019年初出台，这一次会不会再“爽约”？未来东莞有多少种可能？我们且拭目以待！