50城6亿平方米土地储备偏低 去化周期15个月

土地供给节奏影响着商品房市场的走势，城市土地储备规模决定着城市潜在房屋供应量，进而影响商品房预售规模。

昨日，易 居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，截至2017年9月份，易 居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为64040万平方米，环比增长5%，同比增长13%。

严跃进称，近期50城土地储备规模上升，得益于2016年以来的供给侧结构性改革导向，部分预售商品房库存规模不足的城市均加大了供地的节奏，进而扩大了土地储备的规模。但若观察2011年以来的土地储备规模，当前50城6亿平方米左右的土储其实是偏低的。从稳定房价等角度看，后续依然需要积极增加土地储备规模。

严跃进称，2017年9月份，全国50个城市土地储备去化周期为15个月，相比8月份有所增加。其含义是，若按照当前商品房销售的节奏，此类土地储备面积15个月后就可以消化完毕。

值得一提的是，易 居研究院智库中心认为，城市土地储备去化周期=当月土地储备总规模/过去6个月新建商品房成交面积平均值。从经验值判断，大于18个月说明相应城市的土地储备规模偏大，供地节奏可以适当放缓。而小于18个月则说明土地储备规模相对偏小。

而在易 居研究院监测的50个城市中，有 33 个城市土地储备去化周期是小于18个月的，说明土地储备规模是不足的，也是后续需要积极增加供地的城市。具体城市包括东莞、沈阳和泉州等城市的去化周期相对较小，均为4个月左右的水平。尤其是对于沈阳等城市来说，过去被贴上了“高库存”的标签，供地节奏一直较为缓慢。今年前9个月，房屋交易市场总体较为活跃，这也容易使得此类城市土储去化周期继续走低。

此外，肇庆、郑州、太原等城市的土地储备去化周期相对偏大。肇庆此前几个月去化周期基本上在35个月左右，但8月份肇庆土地交易规模较大，达到389万平方米，这使得近期土地储备规模快速拉升，所以去化周期有明显反弹。而对于郑州来说，其作为中部较为优质的城市，这两年一直成为房企拿地的重点区域，所以也容易形成较大规模的土地储备。加上最近房屋销售市场快速降温，所以此类城市去化周期较大，达到了43个月。

简言之，土地储备规模去化周期较低的城市，后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险，进而带来房价上涨的压力。反之，则会出现商品房滞销的现象。因此，把握土地储备供应节奏可稳定房价市场。