新一轮调控已经开启 楼市何去何从？

这几天，楼市调控政策又现狠招。长沙无锡嘉兴等城市推出了新的房地产调控政策，保定则抛出了史上最严的房地产调控政策，在地方调控政策一次比一次狠辣的情况下，楼市将会何去何从?

史上最严限售政策出台

5月20日，河北保定对一宗地进行拍卖，限制了最高竞拍地价，也限制了最高房屋销售价格，但是最震撼的是，购房者在取得房产证之日起，10年内不得买卖。

这是目前全国范围内对住宅限售时间最长的规定，此前各地限售时间大部分集中在2年至3年不等。业内称之为“史上最严土地政策”。

据了解，被规定“10年内不得买卖”的土地系2017-30号土地，不同于其他住宅宗地，该地块为尚未完全开发的“净地”，且位于西二环西、七一路南位置附近。该地段因保定体育新城、竞秀区教育城等配套设施的发展建设，从而跃居热门黄金地段。

就在同一天内，长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策。中原地产研究中心统计显示，截至目前，出台限售政策的城市已经达到30个城市。

限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。“按照限售3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。”中原地产首席分析师张大伟分析表示。

深圳取消房贷利率优惠

全国性楼市调控潮有所放缓，但余音未止。继保定最严限售政策出台后，深圳被爆取消房贷优惠。

据媒体报道，5月22日起，建设银行(6.200, 0.09, 1.47%)深圳分行首套住房贷款利率按不低于基准利率执行；消费贷款利率按不低于基准利率1.5倍执行。这意味着，每百万贷款月供成本增加近300元。

一位某大型房地产开发商相关负责人表示，他们合作的7家银行基本都是大型银行，他们刚接到了建行上调利率的通知。

目前，深圳地区商业银行放贷业务收紧迹象明显，几乎所有银行放贷时间缓慢，此外已有4家银行停贷。

一位大型地产中介深圳公司研究部相关负责人认为，全面收紧房贷，客户购房成本上升，同时收紧市场流动率，这是继全国范围内限购限贷后又一抑制房价快速增长的有力措施。同时，全面收紧房贷将会在一定程度上逐渐挤出之前的房地产泡沫，有利于深圳房地产市场回归理性。

楼市降温明显 土地热度不减

在调控政策收紧的压力下，楼市出现分化，热点城市明显降温。国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。其中，26个城市房价环比涨幅超过1%，3个城市涨幅超2%。

据报道，去年10月，深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛，截至目前，深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右。作为热点二线城市，河南省郑州市的房价表现也一度抢眼。据中国指数研究院数据，去年9月，郑州房价涨幅排全国第一。不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施，数据显示，郑州房价已有明显回落。

与楼市供求持续低迷相对应，土拍热度仍在继续。CRIC数据显示，尽管土地市场成交量连续四个月走低，平均溢价率也较3月有所下降，但成交均价环比依然大涨20%，一方面是热点城市地块稀缺导致竞争激烈，另一方面是部分房企拿地补仓意愿强烈。

杨科伟表示，从日前统计局发布的房地产开发投资数据也可看出，房地产开发投资增速延续自去年下半年以来持续回升的态势，再创两年以来新高，这体现了房企对后市预期的看好。

房地产的天会怎么变？

今年3月以来，全国已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨，与此同时，楼市利空消息不断，“唱跌”氛围日益浓厚。在新一轮调控下，房地产市场是否会真的变天?

同策咨询研究部总监张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，有三类投资投机客将退场：一、“加杠杆”入市的散户；二、运营状况不佳的私营企业主；三、置换、移民海龟等特定需求的群体。而北京这个市场，经历“3.17”以来的调控风暴，北京房价不会下跌的神话其实已经被打破，二手房价格松动明显。

独立经济学家马光远认为，热点城市的交易和市场预期已经彻底逆转，这些城市的房地产市场全面进入观望阶段。每一个城市，甚至每一个城市的每一个区域，房价的表现都因受各种因素的影响截然不同。一线城市中的广州，房价总体仍然偏低，仍然有上涨的空间。而北京这个市场，经历“3.17”以来的调控风暴，北京房价不会下跌的神话其实已经被打破，二手房价格松动明显。

在本轮限售风暴下，房地产将会出现以下六种变化：一、市场的风险点在转移，包括北京在内的热点城市的风险在聚集；二、一旦市场进入“冰河时代”，今年年底就会有城市调整过于严厉的房地产政策；三、不管调控多严，每个城市房价的表现仍然是不一样的，一些价格偏低的城市房价仍然会涨，今年是经济基础和区位不错的三线城市以及去年没有涨的东北大城市；四、四五线城市的数量泡沫没有改变，买房子住可以，但不要大量投资；五、坦率讲，一些三四五线城市的房价真的不是太高了，而是太低了；六、以城市群的概念，而不是城市的概念看房地产的未来。长期看，中国房价最安全的区域仍然是三大国家级城市群，以及不超过10个区域性的城市群辐射涵盖的城市。这是中国未来城镇化人口增量最为集中的地方，中国的城镇化，将是这些城市房价最大的支撑，这些城市群，也将是中国房地产的“诺亚方舟”。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，中国的一二线城市已出台很多政策，再加上房地产的周期已经到了“天花板”，房价再往上涨不太可能，今年房价将整体稳定。房地产调控永远在路上，改革任重而道远。