龙光狮城再拍“女皇”宅地 纪海鹏10亿新币如何算账？

近期内资房企扎堆香港土地市场，其中合景泰富选择与“新欢”龙湖拿地备受关注，过往的合作方龙光成为看客。

失之东隅，收之桑榆，在另一片投资热土上，纪海鹏迅速用一笔巨额投资“找回了场子”。

据新加坡市区重建局披露，５月１８日该市拍卖女皇镇一宗宅地，最终龙光地产、山东南山集团组成的财团击败其余１２个财团，以１０．０３亿新加坡元（折合人民币４９．８１亿元）中标，相当于每平方米１．１３万新元（约人民币５．６１万元）。这也是继今年２月下旬在香港拿地后，龙光在海外市场投资的第二个项目。考虑到近年来国内房地产市场持续调控，海外投资成为包括龙光在内众多房企分摊风险的重要举措。在３月底的业绩会上，该公司曾明确表态，将继续关注“港澳地区和境外适宜投资的区域”。

与过去进入深圳、香港市场的案例类似，积极竞标也为龙光带来了几乎同样的问题：总价都创下区域新纪录。据观点地产新媒体了解，此番联合竞得的女皇镇宅地，总价较１９９７年创下的６．８３亿新元纪录还高出４６．７％。这也将是迄今为止，新加坡最贵的一宗宅地。

一方面是新加坡近期放宽对房地产的管制，另一方面则是土地成本的高企。对于中资房企赴新加坡投资到底意味着机会还是冒险，目前仍众说纷纭。

狮城最贵宅地

新加坡最新出让的这宗纯宅地位于女皇镇斯特灵路（Ｓｔｉｒｌｉｎｇ　Ｒｏａｄ），属９９年地契，占地约２２．７１万平方呎（约２．１１万平方米），总建筑面积９５．４３万平方呎（约８．８７万平方米），可建造１１１０个单位，是新加坡近年来出让的大幅市区住宅地块之一。地块总计吸引１３家财团参与竞标，观点地产新媒体获得的一份报价表显示，这批财团包括龙光、南山集团联合体，ＭＣＬ（香港置地）、新加坡置地、华联企业、凯德、永隆发展、远东及中国建筑等，报价在７．１３－１０．０３亿新元之间。

不同的报价反映出各方对地块价值的判断存在较大差距。其中，报价在９亿新元的只有龙光联合体、香港置地及ＯＵＥ；凯德报价居中，以８．４５亿新元排在第７位；而中国建筑相对谨慎，以８．２２亿新元排在倒数第三。最终，龙光、南山集团以总价１０．０３亿新元（约人民币４９．８１亿元）竞得女皇镇宅地，这也是新加坡首个标价突破１０亿级别的纯住宅项目。

资料显示，女皇镇位于新加坡市区边缘地带，龙光地产介绍该地块时首先强调了交通优势，包括距离地铁站较近，往来其它重要商业区车程约１５分钟等。该公司透露，地块预期发展为“大型住宅项目”。从时间节点看，龙光进入女皇镇的时间恰巧发生在新加坡放宽印花税政策之后两个月。这种布局的精确或许表明，新加坡早已成为纪海鹏觊觎已久的目标市场。

据观点地产新媒体了解，由于全球金融危机后大量资金涌入，新加坡曾一度成为亚洲房价第二高的城市。２００９年起，新加坡实施楼市管控，推出包括规定借款人每月按揭还款不得超过收入的６０％，对房屋交易征收高额印花税，严控二套房、三套房等政策。

２０１３年，管控进一步升级，新加坡在全面加强原有政策的基础上，明确对海外购房者征收１５％的印花税，并将非首次购房者的最低首付从１０％上调至２５％。由此，该市房价进入长达三年的下跌通道，至２０１６年底较２０１３年峰值跌幅１１．６％，销售额则跌幅５０％。

转机发生在２０１７年３月上旬，新加坡国会通过印花税修正法案，正式宣布降低印花税税率，并放松部分贷款限制。数据显示，在管制松绑后该市供需出现大幅增长，４月份的土拍参与企业数也达到２４家，创下新纪录。高纬环球发布的最新报告也显示，今年上半年，新加坡每项售地竞标活动平均吸引了１３．３家发展商参加，比２０１５年下半年平均多出五家；出售的地段平均溢价为２９％，创下五年新高；出让的地块，则有一半属于境外发展商竞得。

市场人士对观点地产新媒体分析指，新加坡政府放宽印花税政策，导致受抑制的需求得到一定释放，这提振了开发商投资的信心。

“女皇”地如何算账？

对于此次拿地，龙光表示，公司一直密切关注及研究新加坡房地产市场，并且看好当地住宅市场未来的发展前景。龙光同时指，香港、新加坡所获得的两个项目，将“加速构建境内外同步发展的新格局”。

境外拿地是龙光最新制定战略布局的重点工作之一，在３月底召开的２０１６年全年业绩发布会上，该公司管理层曾对投资者表示，除了深耕粤港澳大湾区，关注京津冀、长三角，公司还将投资海外区域。“未来肯定会有适当的机会和好的项目，让龙光增加投资。”上述管理层强调，公司在海外投资需和国内（资产）做相应比例匹配，以控制投资风险。

即便如此，龙光仍不得不面对投资成本的挑战。以过去三年为例，２０１５年龙光以４６．８亿元首度获得深圳龙华宅地，刷新区域单价纪录；今年２月联合合景泰富以总价１５８亿港元竞得香港鸭脷洲宅地，刷新港岛总价纪录；最新进入的新加坡市场，同样付出历史最高总价的代价。以新加坡女皇镇宅地为例，地块楼面单价１０５０．７新元／平方呎（约人民币５．６１万元／平方米）突破四位数，较周边项目成本为高。

据观点地产新媒体了解，２０１５年中冶置地联合ＨＹ　Ｒｅａｌｔｙ在附近获取大型地块（即女皇碧苑项目），楼面价仅为８７１．１４新元／平方呎。

由于女皇镇区域近年来鲜有项目推出，目前在售的女皇碧苑、Ｃｏｍｍｏｎｗｅａｌｔｈ　Ｔｏｗｅｒｓ成为龙光对标的主要项目。其中女皇碧苑于２０１６年底推出，楼面单价约１４０６－１６３２新元／平方呎，相当于在拿地成本上调６０－９０％。戴玉祥产业咨询公司发布的报告显示，一季度，外国买家（包括新加坡永久居民、非永久居民）购买私宅单位环比增加１１．３％；其中非永久居民倾向市区或市区边缘的私宅项目，主要位于女皇镇。本地买家则倾向总价较低的单位，对于房价相对敏感。

市场人士对观点地产新媒体指，女皇碧苑的价格在新加坡而言属于“相对实惠”的区间段，相比之下，与它距离较近的龙光项目由于成本因素，未来定价或远对价格敏感的人群有一定影响。若剔除房价上涨因素，参考中冶置地在女皇碧苑的定价策略，龙光项目未来的售价区间或在１６８１－２０００新元／平方呎之间。对于高价拿地，龙光鲜有进行回应及表态。可供参考的说法主要源自３月底业绩会，当时投资者公开提及鸭脷洲地块预估单价成本达３．５万港元，周围才２．５－４万港元，并质疑项目的开发风险。

对此，管理层曾回应称，房地产投资首先看城市需求，比如香港的供应量一直很小；其次是基于对目标客群需求变化的理解，比如公司发现赴港的内地客倾向于大户型项目，因而计划打造“适合他们的项目”，市场定位更准确，来吸引未来这一批客户。