张宏伟：楼市降价砸售楼处的原因 银行信贷紧缩

　　如果“钱荒”持续超过6个月以上， 由于地产夹层融资政策收紧、银行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。

　　从时间的角度来看，自去年年底至今钱荒已持续3个月左右时间，由于信贷额度紧张、银行的利率偏高，部分开发商在销售回款上已经开始面临比较大的压力。当前，杭州、常州等城市部分楼盘出现降价现象，从根本原因来看，还是由于信贷额度紧张、银行房贷政策收紧导致楼盘销售层面面临周转率下降，开发企业面临资金面短缺的危机导致的。

　　从2014年1-2月份全国的大中城市市场成交表现来看，一线城市市场成交量同比环比均出现不同程度下滑，二线城市则有6成以上城市出现了适当的回落。受此影响，大多数房企的销售业绩也出现了回落现象。尽管有一二线城市调控政策及春节传统市场淡季的因素影响，但是，我们不能否认市场流动性趋紧等因素将会对于上半年的市场走势及房企未来的现金流产生非常重要的影响。

　　从开发商定价角度来讲，短期内价格上涨幅度不可能像去年下半年那样火热，受到市场流动性趋紧、年初市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势，今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、市场流动性重新释放、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现“平价”的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，总的来看，在一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧及市场“流动性”趋紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年“小阳春”市场开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年2-3月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。

　　因此，在上半年“流动性”趋紧的市场背景下，以“现金为王，跑量制胜”的策略应该为广大开发商采纳，上半年部分资产负债率较高的企业或2013年拿地过多、用力过猛的开发企业再在土地市场上疯狂拿地有可能会面临一定的市场风险。

　　但是，对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。