赵卓文：2014政府房地产政策明显改向 楼市高度分化

　  马年开启，新春刚过，寒流来袭。广州近日气温降至10度以下，出现了明显的“倒春寒”。

　　楼市却没有“倒春寒”的迹象。虽然1月份成交清淡，但全年再创新高已成必然趋势。2014年中国经济依然处于艰难时期，货币发行量将保持14%左右的增长，房价继续上涨的压力巨大。

　　2013-2014年，国内一线城市经营性土地价格快速上涨，“高价地”频出，给楼价上涨带来了巨大压力。广州政府动用了前所未有的“五限”(限购、限贷、限价、限售、限签)的强烈干预措施，才勉强把2013年广州新建住宅的成交均价控制为13100元/平方米，完成房价年度控制目标。

　　进入马年，大家很关心，今年还有没有房价控制目标?

　　从北京、上海等地传出的消息看，今年不会有官方公布的城市年度房价控制目标了。原因有三点：

　　1、本届政府强调长效机制，不愿过多扯房价问题。

　　2、2014年维持房地产市场健康发展，是中国经济保增长的重要保障。

　　3、2014年中国楼市高度分化，大部分城市由于楼价处于高位，成交量难以为继，已普遍出现供大于求的状况。只有北上广等一线城市存在“过热”问题。2014年中央政府完全不需要象往年那样强烈政策调控，而是把市场调控的主动权部分交到地方政府手中。

　　北京政府面对市场各类需求旺盛，供应无法充分满足的状况，于2013年启动了自住型商品房的建设。2014年北京土地供应计划中，提出了433的比例：40%用于保障房建设，30%用于自住型商品房建设，30%用于普通商品房建设。全年计划供应850公顷。

　　2014北京大搞自住型商品房的。广州会否大量启动“限价房”呢?

　　在2006-2007年，限价为普通商品房价格70%的限价房初出江湖，当时有很大的争议，但不失为一种抑制房价过快上升的手段。

　　在楼价快速上升的背景下，2014年广州大量启动限价房的呼声曾一度高涨。

　　广州市国土房管局近日公布了2014年土地供应计划。根据计划，广州全年供地达到297宗，2145万平方米，其中商品住宅供地72宗，526万平方米，保障性住房供地24宗，139万平方米，商服用地104宗，509万平方米。2014年广州土地供应的总宗数和总面积，均创出三年来的“新高”，远远超出市场预期。

　　从这份供地计划看，2014年广州放弃了大搞限价房，而是通过扩大土地供应来试图抑制房价。

　　发挥市场机制的作用，通过扩大土地供应，来平衡楼市供求矛盾，降低楼价上升预期，无疑比通过行政干预来抑制需求更为有效。广州加大土地供应，倘能再坚持2-3年，楼市的供求矛盾将有望逆转。

　　不搞限价房，政府的卖地收入将增加。2013年广州土地出让金收入大幅增长，全市收入838亿元，增长115.2%，其中市本级收入449.8亿元，增长102%。可以预期，布局更早的2014年广州土地市场，政府的出让金收入将再创新高。

　　由于得到明确的土地供应信息，2014年广州的发展商将降低“抢地”的冲动，有利于抑制“高价地”的出现。

　　广州消费者也将看清形势，而无需受“地荒楼荒”宣传的影响而仓促在高位入市。

　　2014年广州政府扩大土地供应，有望创出“三赢”的局面。