调控后津专家预测房价仍涨 爆料：还有政策看效果出台

天津楼市调控再升级！

11月25日晚间，天津房管局再度发布了调控新政，开启了二次调控之路。

早在11月14日夜间，深圳、武汉、西安和南京四个城市相关部门相继发文，开启楼市二次调控。随后相关报道铺天盖地，称“哪个城市房价冒尖哪个城市就要再次调控”、“天津已经被列入重点关注城市”……更有相关人士透露称“天津楼市肯定会进行二次调控，只是时间问题！”就在我们猜测天津到底会不会发布二次调控时，这只新政靴子落地了！

二次调控来袭：土拍限价、售价指导、加强市场监督

此次，房管局发布的调控新政中包括了加强住宅用地出让管理、加强新建商品住房上市管理以及加强房地产市场监督检查三个方面。

其中指明，“在土地供应方面，要加强土地供应的计划管理，对住宅需求较大的区域适度加大土地供应量；并对市场预期较高的地块可采取设定土地价格合理上限等方式”，也就是将在未来土拍中设置“熔断点”，但“熔断点”是如何设置的，并未指明。另外，新政中还将加强对于土地出让后的监控，防止开发企业捂盘惜售。

其次，在新房上市销售方面，文件中指出“对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格，或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施必要的价格指导。”也就是说，如果某楼盘一期销售均价在25000元/平米，而后续加推中销售价格有了明显的提高，这时房管局则会介入，进行价格调控。

另外，此次新政依然强调了对于房地产市场的监督及检查，“对于开发企业、中介机构哄抬房价、无证售房、捂盘惜售、捆绑销售、发布虚假信息等不正当经营行为将进行严厉的处罚”，并且被查处的开发商在整改期间不能参与土地出让竞买。

二次调控天津“最温柔” 效果如何？

在天津的第二轮新政之前，已有深圳、武汉、西安和南京四个城市已经发布二次调控，分别从规范明码标价、严格落实调控新政、调整公积金贷款首付、提高主城区购房门槛等方面对现行政策进行加码。

其中，西安具体落实商品房明码标价制度，严查虚假房源、恶意炒作、哄抬房价等9种行为进行严查；而南京则从稳定市场预期、加快新盘入市、确保限购实施以及强化市场监管等方面持续深化前期调控效果；调控手段最为严格的武汉不仅针对主城区购房政策再次升级，要求本市户籍禁止购买第三套住房，同时要求外地户籍需要连续在本市缴满2年社保或个税，并明确对于补缴不予以承认；作为调控加码中唯一的一线城市，深圳再度强化金融杠杆。在商业银行贷款从紧之后，进一步将公积金贷款的门槛提升。

房掌柜对比发现，天津楼市的二次新政与南京、西安、武汉等城市的“一刀切”不同，并未从提升首付比例、房贷利率以及加宽限购区域等方面直接入手，而是采取加强了土地供应量、控制土地出让价格以及新房销售的价格等较为“温柔”的手段，那么调控效果又如何？

地价、房价双约束下 专家预测房价仍上涨

房掌柜针对此次调控新政条文，咨询了天津商业大学土地资源管理系王伟博士。王伟老师认为这次政策出台主要是应对地王现象，从源头降房价。如果房价上涨的势头不抑制的话，将会有进一步的针对性调控政策出台。

由于天津土地拍卖的价格现已超过北京，所以此次天津土地政策是执行了中央的调控，学习北京之前所采取的设定熔断点，天津未来政策调控走向或相似于北京，以熔断来抑制房价和地价快速上涨的趋势，未来或许会以附加条件来约束土地拍卖，而不是现今单纯的拍卖土地。

而对于熔断点的具体猜想，王伟老师说：“我认为将参考最近成交的地王单价，设置低于或持平于地王楼面价的熔断点。”

据了解，西安、南京、深圳、武汉于11月14日晚已出台第二次调控，与四地相比本次天津调控此次是为调整销售价格，“天津本次着手于土地供应角度的调节，可避免地王的产生，而后可控制住房价的上升。并且天津调控的特点灵活性较强，针对市场热点和关注点，但与四城相比强度似乎有些偏弱”，王伟老师表示。

对于“高于项目前期成交价格和周边同类型在售商品住房平均交易价格的项目，实施必要的价格指导”的实行，王伟老师给出了一个预估的价格指导区间，“估计涨幅会控制在15%以内，因为过高的涨幅会产生新的地王，或者助推房价引发新一轮调控。”

截止目前，天津楼市成交量以及成交价格出现整体下滑趋势，而随着此次调控新郑的来临，未来房价也将更加扑朔迷离。王伟老师表示，目前正是房地产销售的传统淡季，此时新房市场的成交量和均价有所下跌是反应市场真实现象，短期内不会影响房价的走势，长期来看天津房价还有上涨的空间。

而此次新政对于开发商的影响，王伟老师认为，虽然传统开发商在进行房产销售时比拼价格，但就目前市场现状与客户需求来看，新房市场更多是非价格资源上的比拼，比如开发商持有资金链、小区的物业服务等。

传天津共出四版政策 看效果下“菜碟”

另据知情人向房掌柜爆料，天津房地产市场的调控政策一共有四版，四版政策逐渐加强对于天津楼市调控收紧，视市场调控效果酌情下发。虽然此爆料并无从证实，但从此次落地的新政内容来看，相比于“930新政”确有加强，但又有多处调控手段留有缓和余地，例如“土拍价格的熔断点”、“新房申报价格与前期及周边同类新房价格相比的差额”等。

截至发稿之时，另一爆料人提供关于天津房贷动向，爆料图片中指出：天津购房首套最低首付提高至三成，二套首付比例提高至四成；而对非本市户籍居民家庭，在市内六区及武清区范围内购买首套房，贷款最低首付比例为四成。另外文件中还指出被相关部门查出认定有“捂盘惜售”、“哄抬房价”等行为的开发商，不得进行阶段性担保合作。

随后，房掌柜致电中国人民银行天津分行求证这一消息真伪，但电话并未接通，随即房掌柜查询了天津政务网以及中国人民银行天津分行官方网站，截至发稿时也并未发现相关公告。