陈晟：2014中国房产十大思考 房企选择分化加剧

　　1、中国城镇化和房地产将进入下半场

　　我国广袤农村拥有18亿亩耕地、2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地，过去这些一直都是沉睡的资产。目前，我国土地市场仍处于一种城乡分割状态，城市和农村土地享有不同权利。城市国有建设用地拥有正式的土地交易市场，实行市场定价;而农村集体建设用地要想流转，就必须通过政府征收转换为国有建设用地后才可交易。

　　赋予农民更多的财产权利，就应该打破目前的各种障碍，让农民的财产真正为农民带来收益。5000万亩农村经营性建设用地的直接入市，将成为第一个政策红利。农民拥有最大的资产是土地，通过确权颁证，允许农民进行贷款抵押与出租转让，并且逐步缩小征地范围与面积，将会促进农民带地迈向工业化与城镇化。改革开放之初，广东珠三角农民建设工厂用来出租出借，至今不但继续拥有增值后的土地与厂房，而且还得到巨大的借金分红，目前珠三角本地农民与城镇居民已没有实质区别。

　　根据《土地管理法》，农民对宅基地只有使用权，而其所有权归村集体。由于宅基地使用权不能买卖，而且只限制在本村集体内流转，农民毕生积累建造的农房无法实现其资本资产功能，不能对农民扩大生产、更新住宅和规避风险提供资金支持。中国2亿多农户每户农民在农村有近2亿亩宅基地，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，可以为未来的城镇化建设释放近400亿平米住宅用地。农民宅基地由资源属性向财产属性转变，不但能够缓解农民生产融资难、活跃农村经济，并且有助于打破城乡二元结构、加速城镇化进程。

　　2、房企城市选择分化加剧

　　目前一二线城市和三四线城市楼市的区别是，前者高利润、高周转、高去化;后者则是高库存、低去化、低增长。而房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险;但相比三四线城市已经可以看到的风险，一二线市场的风险低一些。总体上，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与2012年谨慎拿地不同的是，2013年品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。2013年前11月，房企纷纷加大在一二线城市的投入，龙湖、绿地、华润、恒大、富力、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%，其中龙湖更是高达100%，而保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。

　　2013年一线城市的市场地位进一步确立，在供需矛盾下，预计未来3-5年内将会形成“门槛”效应，一线城市土地市场的进入难度将进一步提高。虽然一二线城市土地价格较高，但其强大的市场需求以及可观的利润空间仍吸引各大龙头房企的进入。

　　3、房地产的金融属性声音将大于地产声音

　　一方面，特大城市，房地产更多的和信托、基金、保险资本在结合，持有房产经营背后都是金融财团的支持，所以，现在的开发商更多的是建造商，而不是发展商，只有带有金融属性的开发商，代表着金融声音的开发商才是未来企业往上走的主流。

　　另外一个方面，农村的发展和改造，也需要金融在背后的支撑。三中全会《决定》保证各种所有制经济依法平等使用生产要素、公开公平公正参与市场竞争，同时积极发展混合所有制经济，允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济，国有资本投资项目允许非国有资本参股。除了毛利率较高的房地产业，国有企业与垄断行业、新兴行业也将成为民间资本竞相追逐的对象。

　　《决定》要求建立城乡统一的建设用地市场，完善土地租赁、转让、抵押二级市场，这意味着农村土地银行、信托、交易中心等农村金融产业将迎来大发展时期。《决定》同时要求加快构建新型农业经营体系，赋予农民对承包地的“承包经营权抵押、担保权能”，这是中央文件首次肯定承包经营权的金融功能。