开发商二三线城市遭遇销售难 大盘开发四处空城

    从去年初以来，二三线城市的楼市风险从争议不断到一片唱衰。今年春节期间，北京商报记者分三路走访沈阳、海口和银川三地发现，目前上述城市均出现了由于集中供应量过大、需求不足导致的消化不良，价值限购令的严格执行以及销售价格上涨预期减弱，返乡投资热也褪去，开发商扎堆上述区域面临着销售难的风险。

　　大盘开发四处空城

　　在沈阳，浑南地区是目前单个区域品牌开发商最集中的区域，包括万科、金地、绿城、恒大等诸多龙头房企均在此有项目。

　　“由于挨着浑河，这个地方原来的社区非常少，大概四五年前开发商一下子就进来了，房价眼看就从2000多元打滚似的往上涨，卖到1万元/平方米的项目比比皆是，后来突然就不行了。”在该区有两家中介门店的李女士告诉北京商报记者，从去年初起，陆续有客户在自己的店里同时挂出两三套房源，且价格远低于市场均价，一看就是在抛售。万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)副总裁毛大庆此前在预警二三线城市危急时特别提及沈阳，称目前诸如鄂尔多斯危机的情况并非个例，沈阳、合肥等地楼市也均存在较大风险。

　　需求不足 产品不适 预期落空

　　在2008-2011年间，二三线城市的房价经历了迅速翻倍上涨的阶段。但近两三年间，房价却大有按兵不动之势。

　　“一涨价就卖不动，别说涨价，不降价就不错。”有开发商对北京商报记者表示，目前在二三线城市，大型开发商全面占据，中型房企很难与之抗衡。一方面，高端项目往往无法撬动市场;另一方面，由于投资需求渐去，刚需盘低价策略也并不被消费者接受，开发商们两头不讨好。

　　在沈阳城市核心地段，一个名为万科春河里的项目从拿地开始便赫赫有名，项目紧邻地铁位置优越，且周边教育、医疗、商业配套一应俱全，但近两年的销售却并不顺利。“定位太高端，物业费接近5元/平方米/月，户型却不合理，不但是塔楼，只有180平方米的户型才能做到通透，这完全不符合东北特别是沈阳人的购房需求。”原本计划购买该项目的罗先生透露，尽管该项目已经比当初销售人员透露的2.2万元/平方米左右的预期售价低了不少，但只有沿街的高层和商铺销售情况还行，而中间的大户型无人问津。

　　返乡置业潮消退

　　除了本地需求以外，在上述城市有一个共同之处在于，今年春节返乡人群的置业热情远远不如去年了。有购房者表示，今年春节，许多楼盘打出“不打烊招待返乡置业”的招牌，大年初一就开业，但生意普遍冷清。

　　在海口，去年热闹的返乡置业景象今年大变模样，春节期间大多数项目以旅游人群为主要客群。某项目楼盘销售人员表示，今年返乡置业的情况不乐观，而且周边的竞争楼盘众多，竞争压力大。购房者这种观望态度，实际上延续了去年以来的走势。由于目前还没有春节期间的数据，据北京中原地产对2014年1月54个重点城市新房的检测，上述城市总成交22万套，比去年12月降15%，比去年同期降19.6% ;其中，二线城市的跌幅最为明显，从去年初的近10万套，下跌到6万套。

　　业内人士指出，部分二三线城市前几年卖地过快，这两年在调控的高压下，投资性购房需求逐渐萎缩，刚需又不足，完全无法消化过剩的供应，部分项目可能因资金链断裂而带来危机，如果这种现象频发，则会造成整个城市的楼市危机。