天津中原地产：2016年第27周天津住宅市场分析

一、壹周热点资讯回顾

下半年楼市将出现四大“黑天鹅” 房价或受影响

楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“受捧盘”频现的现象也会就此而止。下半年楼市四大“黑天鹅”下半年楼市四大“黑天鹅”。

尽管自去年至今以来，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，但是，上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性的“黑天鹅”的影响，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，房价出现下跌。 

“黑天鹅”之一：美元进入加息通道对中国楼市是“利空”

从美国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，但是笔者仍认为三季度加息可能性较大，比如9月加息一次，加息25点，今年年底明年上半年再加息25点。这样，美元进入加息通道。

按照上述分析逻辑，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。这对中国已经过热的楼市来讲是“利空”的。 

“黑天鹅”之二：“权威人士”表态之后，中国货币政策开始转向 

近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。 “权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。 此外，据媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。

总体来看，此时货币政策开始适度收缩，银行开始通过提高首付“降杠杆”，目的虽然是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险，但是这却构成了下半年以来楼市不确定性的“黑天鹅”。

“黑天鹅”之三：核心一二线城市调整预期背后的金融风险

同策咨询研究部数据显示，2015年北上广深四个一线城市商品住宅成交金额（12023亿）占到全国（72753亿）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上广深四个一线城市商品住宅累计成交金额为5320.4亿元，同比大幅上升45.07%，成交金额占到全国的16.73%。

同样，对于重点二线城市而言，比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉、厦门，2015年这6个二线城市商品住宅成交金额占到全国的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%；2016年1-5月累计成交金额为4802.49亿元，同比大幅上升104.00%，成交金额占到全国的15.10%。 

对于上述核心一二线城市楼市来讲，一方面楼市基本面无大碍，大部分城市房价出现快速上涨的趋势，甚至在近期“受捧盘”频现，楼市成交呈现热闹态势；另外一方面，上述大部分城市的土地市场住宅类用地“高价地”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策，但是，这些政策较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。原因很简单，市场需求在不断透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。 

二、本周市场成交分析

（一）成交概况

经天津中原地产投资顾问部对房管局公布的数据进行统计，2016年第27周天津新建商品住宅共成交3067套，成交面积48.6万平米，环比上涨了6.3%。成交均价12801元/平米。二手住宅成交3067套，成交面积26.5万平米，环比前一周下降了7.9% 。

（二）区域成交

>市内六区上周成交面积为6.50万平米，环比上涨了40.1%，成交均价为29946元/平米，环比上涨了6.88%；

>环城四区上周成交面积为15.77万平米，环比下降了19.6%，成交均价为11873元/平米，环比下降了7.23%；

>滨海新区上周成交面积为11.58万平米，环比上涨了70%，成交均价为10225元/平米，环比下降了3.98%；

>远郊区县上周成交面积为14.76万平米，环比上涨了1%，成交均价为8260元/平米，环比上涨了3.45%。

（三）新增供应

本周共有26个新增供应项目，供应面积约53.8万平米。

中心城区3个新增供应，来自河西区的天津全运村565套；河东区的恒大帝景119套；南开区的天房天拖72套。

环城四区4个新增供应，来自西青区的中骏柏景湾184套，旭辉御府26套；来自东丽区的万科城市之光114套；来自北辰区的盛耀华府144套。

远郊区县共有10个新增项目供应，来自武清的保利香颂湖177套，哈兰庄园66套，受捧树144套，泽信金汇湾78套，润泽尚苑24套，南湖红星国际广场68套，经纬城市绿洲武清二期390套，檀郡59套；来自静海的禹州御湖郡163套；来自蓟县的山中的都铎建筑84套。

滨海新区共有9个新增项目供应，来自塘沽区的南益名士华庭174套；来自中新生态城的天房天和园148套，吉宝澜岸铭郡54套，宜禾红橡公园164套，宜禾一墅52套；来自中心商务区的海昌天澜48套，远洋心里332套；来自大港区的港西新城商品房506套；来自滨海旅游区的宝龙城180套。

滨海新区共有7个新增项目供应，来自大港的建安里72套，官港家园46套；来自塘沽区的万科紫台104套，远洋城136套；来自中心商务区和康里452套；来自中新生态城的世茂玖熙184套；来自滨海高新区的金融街融汇32套。