“高价地”频出炒热土地市场 如此疯狂究竟为哪般？

近期，津城土地市场高潮迭起，天房102亿狂揽“双料高价地”、华北集团拿下北辰单价高价地，连远郊的武清泗村店地块也创下了全国溢价之最……房企疯狂抢地，面粉贵过面包现象频现，令不少人疑惑，高价地频出究竟为哪般？地价上涨还会持续多久？

壕气比拼 天津“高价地”频出

2016年可谓是“高价地元年”，全国都掀起了一场轰轰烈烈的抢地大战，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”频频出现，持续刺激房地产市场。

据中原地产研究部统计数据显示：截至6月28日，2016年全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块，分别为深圳140亿总价高价地、杭州123亿天价以及天津102亿成交的大沽北路地块。

6月28日上午，备受关注的大沽北路地块正式摘牌，吸引了中冶、中海、中粮、招商、保利、金茂、金融街、首创、融创、天成、万科、融科、正荣、天房、天房发展等共计15家房企争抢。最后天房以总价102亿、楼面价47686元/平、溢价率127%拿下，壕气晋升2016年天津“双料高价地”。

中国指数研究院表示，从全国层面来看，以往天津市楼市一直处于不温不火的状态，此次天津和平区大沽北路西侧地块的高价出让使得天津跻身全国土地成交总价排行前三甲，重置天津楼市在全国市场的地位。同时，进入2016年，天津土地成交楼面价屡创新高，促津城楼市加速前行，和平大沽北路西侧地块的成交是天津楼市发展的一个重要节点，将对天津楼市产生深远影响。

除了大沽北路地块这一“双料高价地”外，天津还诞生不少区域高价地。比如，5月20号，保定隆远经过73轮的激烈竞拍，以16.5亿夺得建昌道地块，溢价率152%，纯住宅部分楼面价约24557元/平方米，一举超过了5月28日白庙地块的12048元/平方米，成为河北区新单价高价地。

6月29日，北辰道朝阳路地块接棒开卖，吸引了华北集团、金地、平安、融信、正荣、中粮、中骏、首创、万科、保利、恒大等房企争抢。最后经过36轮竞拍，华北集团力压群雄，以27亿成交，溢价率76.5%，成交楼面价13370元/平方米，创下了北辰宅地单价新高。

房企为何热衷抢“高价地”？

房企热衷抢高价地，甚至不惜砸下天价，究竟是为什么呢？背后是否有其深层次原因？华远地产副总经理李洪军表示，“市场呈现出来去化快、高速增长，壮大了开发商胆量和信心，因为多数开发商还是等着土地拿下尽快开发，加速资金周转。”

中原地产首席分析师张大伟则认为，目前市场的“高价地”制造者基本都是“上市公司+国企”，这个群体资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。过去一年房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也助长了很多企业“赌性”，国企在土地市场表现得更加激进。

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析，“高价地”频现缘于楼市热闹情绪蔓延至土地市场，使得房企“补库存”欲望强烈，以及部分城市供需失衡助推了房价的上涨预期。资产荒、货币超发、流动性过剩、土地供应不足、新房库存低、房价大涨、房企缺地不缺钱、国进民退、央企博弈，都成为“高价地盛世”的导火索。

至于房企为何热衷天津拿地，厦门联发房地产有限公司总经理李强表示：“房地产公司不缺钱、缺地，天津仍是价值洼地，稍微大一点的房产公司都在往天津走，之所以有些会拿地疯狂，已经不是单纯考虑拿地效益，而是战略需求要求，必须占领天津市场。”

面粉贵过面包 地价还能飞多久

房企扎堆抢地，高溢价地块频出，甚至出现了不少地价与房价倒挂的现象。诸如河北区建昌道地块，该地块成交楼面价24557元/平，而周边在售新房楼盘均价大约在21000元/平方米，二手房整体均价在15000-17000元/平方米。

再比如大沽北路地块，该地块周边住宅产品价格约为29000-60000元/平方米，公寓产品均价约为24000-28000元/平方米，均远远低于该地块成交楼面价（整体成交楼面价36744元/平方米，纯住宅部分楼面价47686元/平方米）。

另外，地价的上涨又进一步提升房价上涨预期，每一宗“高价地”的拍出，都被视作周边楼盘的一场狂欢，在售楼盘借势涨价已然成风。

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，供求关系是直接影响价格的走势，地价也是推动房价上涨的因素之一，楼板价直接高过周边售价会让大家都会觉得房价要涨，自然也要去买。

同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，土地价格持续上涨，对于房价的上涨有积极的作用。另外，土地上涨背后也会加大房企资金的压力，这个时候房屋的销售可能有很多违规的现象出现，比如说没有获得预售证的时候就开始进行销售等。总体上说，地价上涨会干扰房企拿地和投资的节奏，后续需要积极进行管制。

至于地价上涨会持续多久，严跃进分析，“一些大城市的房价总体上会继续上涨，所以地价上涨是个趋势。房企从这个角度出发，也会积极进行去拿地，以提前锁定购房成本。所以下半年土地市场交易热是一个趋势，主要体现在一二线城市中。”

国务院发展研究中心研究员任兴洲则表示，地价能否持续上涨，主要看政策是否对该地区产业聚集度有持久的推动作用。对天津来说，京津冀一体化、自贸区等利好政策，将给天津带来的人口导入和产业调整，受到影响最为明显的区域包括滨海新区核心区、远郊区县的武清、环城四区北辰、西青等区域。