天津市中心高端住宅趋向边缘化

    如果要问天津的置业者2016年最心塞的事，恐怕七成以上的人的回答都会是，在市内六区买不到房。相比环城远郊新盘扎堆的热火朝天，中心城区的动静似乎小了不少。据了解，在6月预计开盘的项目中，环城四区、远郊区县占比最高，各占比29.82%，其次是滨海新区占比22.81%，而市内六区仅占比17.54%。

    不仅如此，实力雄厚的地产大佬也逐渐倾向于开拓城市边缘的潜力地块，中骏置业打造的中骏柏景湾于隶属西青区南奥体的精武镇亮相，融创中国以自身品牌命名的融创城也将在东丽津滨大道上与群雄角逐，而近来势头强劲的津南辛庄板块与北辰新区更成为多家知名房企的必争之地。    

    “新十条”再度刺激地价飙升 潜力地块催生低密盘 

    国土资源部4月份出台的城镇化用地“新十条”政策中，超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地，而通过老校区改造、拆迁来获得新地块也会受到城市规划的诸多限制，这就意味着，天津市内六区住宅用地不可避免陷入“缩水期”，物以稀为贵的经济规律反映在楼市中就是地价的飙升。天津兴渤海建设发展有限公司副总经理刘培亮曾坦言道，如今房企合作开发项目逐渐增多与地价飞涨不无关联，中心城区地价即便是以国企的雄厚实力也难免望之汗颜。

    天津商业大学城乡建设研究所副所长王伟表示，市区土地稀缺已经是一个无需存疑的现状，房地产市场没有就此冷淡，很大程度上也依仗楼盘由城市向郊区扩延的带动作用。

    房掌柜随机走访发现，新晋热点板块的高端项目大多以低密度高绿化率作为主要卖点，容积率大多在2.5以下，一些主打园林景观的楼盘甚至能够达到1.5以下，这在以“寸土寸金”为标签的中心城区是比较难实现的。据中骏柏景湾的置业顾问透露，来访的置业者大多以改善性需求为主，大多已经购车，区位交通条件可以适当降低标准，但对居住环境较刚需客群要求更高，因此低密度高绿化率基本是环城远郊项目的共识。

    地铁“O型网”日渐成型 环城配套建设突飞猛进

    据政府发布消息显示，到“十三五”末，天津市将有13条轨道交通线路运营，津城地铁“O”形网络已日渐成型，到2020年运营里程增加到320公里以上，届时轨道交通占公共交通出行比例达到40%以上。随着城市化进程的不断加快，人们的生活效率也在逐步提高，购房者在考虑住宅周边的交通要素时，是否临近地铁基本成为衡量交通是否便利的唯一标准，而就轨道交通的规划布局来看，地铁网络的辐射范围也在扩延之环城，就目前在建的地铁线路中，首创城、旷世新城、和泓四季恋城等均地处周边。

    融创中国控股有限公司执行董事迟迅认为，近几年天津城镇郊区的基础建设可以说是突飞猛进，不仅体现在道路交通等基础设施上，休闲购物、教育医疗等生活配套也开始看齐中心城区，附近居民对于居住环境的改善诉求也比较迫切。以张贵庄这个板块为例，目前已经有万科金色雅筑、远洋风景、金隅悦城、和泓四季恋城以及一些保障房项目实现了入住，形成了一定的居住氛围，这将为整个板块的配套建设提供了客观前提，未来该区域的经济价值一会借此进一步提升。

    来访和泓四季恋城项目的购房者钱先生告诉房掌柜，对自己这样的改善型群体而言，并不急于搬入新房，所以对住宅更看重性价比和未来的升值潜力，环城名企项目基本是首选。

    开发商盲目扩张不可取 高端项目重在拼“品质” 

    尽管在同时期比较来看，环城远郊新盘数量占比最大，但就近两年的开盘数据来看，项目开发速度处于较为平缓的状态，2014年6月天津环城远郊实际开盘数为38个，而2016年6月环城远郊预计开盘数为34个，实际开盘数有可能还会减少。

    据房掌柜调查发现，目前环城远郊的名企高端项目对于楼盘品质的塑造更为看重，在表现形式上也是各展其能：如提倡全生命周期的户型设计满足改善型客群的各阶段居住需求；楼体施工也在讲究匠心品质，通过工程技术手段实现质量与外观的整体提升；园林景观设计上大多聘请专业的设计团队，甚至邀请日本、台湾等地大牌设计师进行量身打造。

    天津商业大学城乡建设研究所副所长王伟指出，尽管天津楼市发展的整体势头是向城市边缘扩延，但也要避免再现开发商争相在郊区拿地盲目摊大饼的情况，环城远郊热点区域的楼盘聚集应当形成带动区域经济发展的良性循环，想要达到这样的大好局面只有潜心打造精品项目。