谢逸枫：楼市已疯！一线蔓延到二线

楼市已疯！无药可救！4月15日，国家统计局发布了《2016年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况》。对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“目前中国房地产调整期正式宣告结束，最困难、最危险时刻已经过去了！”

中国城市房地产研究院院长 谢逸枫

一二线楼市重回疯狂巅峰

国家统计局数据显示，1-3月，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比1-2月提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年一季度全国房地产市场量价齐升，楼市异常热闹，市场分化加深。一二线主要城市房地产重回疯狂的巅峰状态，三四线城市房地产去库存加快。”

谢逸枫认为，其一是自2014年以来长达两年多的刺激楼市政策积累效应体现，楼市由局部城市复苏回暖逐渐扩大到更多的城市。其二是去年同期一季度楼市数据的基数低，一定程度上抬高了今年一季度楼市数据。其三是货币政策宽松超过2009年，首次与改善需求集中大量入市，商品房销售持续回暖，库存消化不断增强。

对于17677亿元的房地产开发投资额，谢逸枫指出，“今年一季度房地产投资额三年首次回升，幅度不断扩大，主要是房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积上升及商品房去库存加快。预计二季度房地产投资额增速继续扩大，三四线城市去库存的政策有望升级。”

一线蔓延到二线 城市分化成多极化

分区域来看，1-3月份，东部地区房地产开发投资10539亿元，同比增长5.4%，增速比1-2月份提高1.7个百分点；中部地区投资3411亿元，增长9.5%，增速提高5.2个百分点；西部地区投资3726亿元，增长5.5%，1-2月份为下降0.1%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“城市分化贯穿于今年一季度房地产市场，全国楼市呈现六大走势，预计二季度会延续。”

那么，这六大走势到底如何？谢逸枫分析，第一，城市分化转变成多极化。一线城市、二线城市房地产之间热度都出现不同。其中最明显的是一二线城市与三四线城市形成对比，不管是土地供应、新房供应、库存、房价、商品房成交、房企业绩、政策都分化加深。

第二，分类调控成自主调控。一线城市房地产调控收紧，逐渐转移到二线城市。

第三，房价由局部上涨转变成全面上涨的趋势，一线蔓延到二线。

第四，三四线城市库存去化周期拉长，持久战预计打到2018年。

第五，房企集中于一二线城市疯狂抢地的趋势不变。

第六，去库存政策转变成一项长期的政策。

商品房销量创过去两年同期最新高

从商品房销售情况来看，1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“总体看，今年一季度楼市‘开门红’，量价增幅超过过去两年，核心房地产市场数据回暖最为明显。”

其一是商品房库存自2014年以来环比首次下降，意味着库存危机与风险逐渐减小，其中二线城市去库存主力开始转移到三四线城市。

其二是房地产开发企业到位资金出现明显增长，自2014年以来首次实现两位数以上的正增长，房企不差钱时代将到来。

其三是商品房销售面积和销售额呈现大幅度上升，楼市持续回暖。

其四是房地产投资额、房屋新开工面积的供应指标全面回升，土地购置面积收窄。而房屋施工面积、房屋竣工面积的增速下降有利于去库存。

谢逸枫分析，今年一季度商品房销售量创过去两年同期最新高，增幅巨大，主要是自2014年下半年以来到2016年3月份，楼市利好政策持续与首次、改善需求加快释放及货币不断宽松、人民币贬值买房抗通货膨胀等投资、股市资金入市。“预计二季度商品房销售量仍会继续增长，增幅可能会回落。”

去库存的重心将集中于三四线城市

截至3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。其中，住宅待售面积减少652万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积增加117万平方米。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析，今年一季度商品房库存自2014年同期以来首次下降，库存消化增幅扩大，主要是一二线楼市热闹与利好的持续去库存政策出台及货币、财政政策放松力度加强。

“目前一二线城市去库存基本无任何压力，二季度开始去库存的重心集中于三四线城市。预计未来去库存政策有望加强，二季度商品房库存持续消化。”

房企“不差钱”时代逐渐来临

伴随着楼市销量的走高，房企到位资金也出现明显的正增长。国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，1-2月份为下降1.0%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%；利用外资18亿元，下降80.6%；自筹资金11740亿元，增长4.7%；其他资金14007亿元，增长30.4%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，今年一季度房企到位资金增速首次实现两位数的正增长，表明房企资金正式由过去紧张转变为相对宽松。

“自2014年以来房企到位资金不断下降，到今年一季度逆转，主要是商品房销售热闹与价格上涨及去库存加大，其中定金、预收款、个人按揭贷款贡献大。因此，二季度房企资金将持续改善，房企不差钱时代逐渐来临。”

谢逸枫预计，在刺激政策与经济回升的持续性作用之下，今年一季楼市热闹气氛城市将延续到二季度，一线城市房地产火热蔓延到二线城市。